1가구 2주택. 이번에 비규제지역 청약하려는데..

Question

친누나의 상황인데 누나 명의로 2주택을 가지고 있습니다.1주택은 누나 살고 있고( 43평 빌라), 나머지 1주택은 부모님이 살고 계십니다(33평 아파트). 둘 다 실거주한지 5년이상 된 비규제지역이구요..헌데, 이번에 누나가 비규제지역에 지금 살고 있는(43평 빌라) 집을 처분조건으로 비규제지역에 청약하려고 하고, 부모님 똥한 누나명의로 살고 있는 집을 팔고 누나가 청약 넣으려는 비규제지역으로 청약을 넣으려고 합니다. 누나랑 부모님 두 군데가 청약이 당첨이 된다면 집을 매도해야 하는데 이럴 때 양도세가 어떻게 되는지요? 둘 다 누나명의의 집이라 한 곳은 비과세고 남은 한 곳은 양도세가 부과되는지 아니면 둘 다 비규제지역에 주택소유라 둘 다 비과세인지 알고 싶습니다. 만약 비과세가 아니라면 비과세 적용을 받을 수 있는 방법도 알려주시면 감사하겠습니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

2주택 모두 비조정지역이기 때문에 양도세는 중과가 되지는 않습니다.

다만, 1세대 2주택자이므로 먼저 양도하는 주택은 2주택 양도에 해당하여 비과세를 받을 수 없습니다. 또한, 최종적으로 양도하는 주택도 비과세를 받기 위해서는 최종 주택만 남은 시점에서 새롭게 2년 이상 보유하고 양도해야 비과세 가능한 것입니다. 따라서 현재시점에서 두주택을 모두 양도한다면 두주택 모두 비과세 불가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

백승호 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 백승호 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 누나랑 부모님 두 군데가 청약이 당첨이 된다면 집을 매도해야 하는데 이럴 때 양도세가 어떻게 되는지요?

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현재 비조정대상지역에서 2주택을 보유하고 있는 상황이며 그 중 한채는 2주택 중과세가 아닌 일반과세로 처분하고 남은 한채는 기존주택을 처분한 날로부터 2년을 새롭게 보유한 후 처분하면 1세대1주택으로 보아 9억까지 비과세가 가능한 상황입니다.

21.1.1 이후에 취득하는 분양권은 주택수에 포함되지만 기존에 보유하는 2주택이 비조정대상지역이므로 추가로 분양권을 취득한다고 하여 기존주택이 중과세되지는 않습니다.

다만, 현 상황에서 분양권에 당첨되어 주택을 취득할 경우 취득세 중과세가 적용되는 상황입니다.

2. 둘 다 누나명의의 집이라 한 곳은 비과세고 남은 한 곳은 양도세가 부과되는지

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한곳은 양도세가 부과되며, 남은 한 곳은 2년 추가 보유하여야 비과세가 가능합니다.

3. 둘 다 비규제지역에 주택소유라 둘 다 비과세인지 알고 싶습니다.

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둘 다 비과세는 힘든 상황입니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

둘 다 특별한 다른 비과세 요건을 충족하지 않는다면 처음 양도하는 주택에 대하여 양도소득세가 과세되고, 다음 주택은 다시 최종적으로 1주택자가 된 날로부터 2년 이상 보유하여야 비과세가 가능하십니다.