은행실무에서 임차인 확인없이 선순위 근저당권 채권최고액 증액

Question

등기법상 근저당권 채권최고액 증액을 부기등기로 하려면

등기상 이해관계에 있는 제3자의 동의가 있어야 부기등기로 가능한걸로 알고 있습니다.

일반 임차인의 경우 등기부에 기재가 되어 있지 않은데

아파트에 1순위 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 후순위로 임차인이 임대차계약을 한 상태에서

집주인이 1순위 근저당권 채권최고액 증액신청을 한다면

임차인의 존재를 모르는 은행은 실무에서 임대차계약 확인절차를 거치는가요?

아니면 그냥 등기부만 기준으로 보고 채권최고액 증액을 해주나요?

후자의 경우, 부기등기는 주등기의 순위에 따르는데 그렇다면 증액된 부분도 임차인보다 선순위가 적용되나요?

Answer 1

안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.

현재 은행 재직 중으로 해당 질문에 대해서 정확하게 답변 드리도록 할게요

부동산에 대한 추가설정은 임차인의 존재와 관계없이 집주인인 임대인의 동의만 있다면 저당권 설정이 가능합니다. 이는 집을 소유한 등기권리자의 당연한 권리이다 보니 임차인은 이를 제지할 방법은 없습니다.다만 질문자님이 말씀주신 '1순위 저당권의 증액'이라는 것은 후순위가 있거나 증액전에 전입신고까지 완료된 '선순위채권자'가 있는 경우에는 은행은 추가저당권 설정 즉 저당권의 증액을 하기 위해서는 임차인의 존재여부를 '무조건 확인'하도록 되어 있습니다.

임차인이 존재하는 경우에는 은행은 '절대 1순위 저당권의 증액'을 하지 못하며, 2순위 저당권을 별도로 설정을 해야 합니다. 그렇기 때문에 은행에서는 담보에 대한 '심사가격표'를 작성할 때 부동산에 대해서 임대차 조사를 필수로 하도록 되어 있으며 임차인이 있는 경우에는 해당 금액을 선순위로 차감한 후 담보가액이 있는 경우에만 추가로 설정하도록 되어 있습니다.

답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 좋은 하루 되세요!