안녕하세요 부동산 질문드립니다,,

Question

전세 계약을 하려고 합니다.

건물+토지 2015년도 기준 실거래가 21억 현재 예상실거래가 32억5천정도 나옵니다.

융자 없는데 선순위가 20억 쯤 있습니다.

선순위가 20억이 맞다는 전제하에 70%이내 충분히 들어가는데 문제는 예상실거래가와 선순위를 믿을 수 있느냐인데,,,

선순위라는 임차인이라는 건 제가 이해한게 맞다면 제 앞에 있던 임차인이 보증금을 받아서 나가면 제 순위가 한계단씩 올라가는게 맞나요?

그리고 경매에 만약 넘어가게 되면 전세보증금은 해당 경매를 통해서만 배당요구할 수 있나요? 집주인이 다른 재산이 있다면 그 재산에 가압류를 걸어서 보증금을 돌려받을수도 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

예상 실거래가라는 것은 글자그대로 현실을 바탕으로 한 예상추정가일 뿐입니다.

예를들어, 은행의 저당권이 1순위,님의 임대차 전세권이 2순위일때 ,

1순위가 선순위고 님이 그다음 2순위라는 뜻입니다.

만일 경매에 넘어가서 선순위 1순위 배당 후 남은게 없다면, 2순위는 제로가 되는 것이지요

한계단씩 상승의 의미와는 다르죠?

경매시의 배당금은 전세보증금은 해당 물건에만 유효한 것이고, 다른 재산하고는 전혀 별개의 것입니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통 건물이나 다가구주택의 경우 임차보증금 및 근저당 금액이 시세에 70% 안쪽이면 나름 안전하다 보는 게 일반적이긴 합니다. 경매시 선순위로 배당가능하며 물론 배당경락일전까지 배당요구를 하시면 됩니다.

그리고 모든 선순위나 우선순위는 등기접수일이나 전입신고와 확정일자 갖추어진 날을 기준으로 하므로 종전세입자가 전출하고 다른 세입자가 온다면 본인보다는 후순위가 됩니다.