안녕하세요 부동산 질문드립니다,,
전세 계약을 하려고 합니다.
건물+토지 2015년도 기준 실거래가 21억 현재 예상실거래가 32억5천정도 나옵니다.
융자 없는데 선순위가 20억 쯤 있습니다.
선순위가 20억이 맞다는 전제하에 70%이내 충분히 들어가는데 문제는 예상실거래가와 선순위를 믿을 수 있느냐인데,,,
선순위라는 임차인이라는 건 제가 이해한게 맞다면 제 앞에 있던 임차인이 보증금을 받아서 나가면 제 순위가 한계단씩 올라가는게 맞나요?
그리고 경매에 만약 넘어가게 되면 전세보증금은 해당 경매를 통해서만 배당요구할 수 있나요? 집주인이 다른 재산이 있다면 그 재산에 가압류를 걸어서 보증금을 돌려받을수도 있나요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
예상 실거래가라는 것은 글자그대로 현실을 바탕으로 한 예상추정가일 뿐입니다.
예를들어, 은행의 저당권이 1순위,님의 임대차 전세권이 2순위일때 ,
1순위가 선순위고 님이 그다음 2순위라는 뜻입니다.
만일 경매에 넘어가서 선순위 1순위 배당 후 남은게 없다면, 2순위는 제로가 되는 것이지요
한계단씩 상승의 의미와는 다르죠?
경매시의 배당금은 전세보증금은 해당 물건에만 유효한 것이고, 다른 재산하고는 전혀 별개의 것입니다.
이상으로 답변에 갈음합니다
감사합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 건물이나 다가구주택의 경우 임차보증금 및 근저당 금액이 시세에 70% 안쪽이면 나름 안전하다 보는 게 일반적이긴 합니다. 경매시 선순위로 배당가능하며 물론 배당경락일전까지 배당요구를 하시면 됩니다.
그리고 모든 선순위나 우선순위는 등기접수일이나 전입신고와 확정일자 갖추어진 날을 기준으로 하므로 종전세입자가 전출하고 다른 세입자가 온다면 본인보다는 후순위가 됩니다.
