근저당 말소 조건으로 구축(90년대) 아파트 전세를 들어가려 합니다. 안전할까요?
[상황]
- 임대사업자 물건입니다.
-전세 1억 8천으로 들어갑니다.
- 현제 근저당이 채권최고액 기준으로 3억 7천 있습니다.
- 아파트는 KB시세로 5억정도 나옵니다.
임대 사업자 물건이어서 보증 보험을 가입 시켜주고, 잔금일에 근저당 말소시켜줘서 세입자를 선순위 1순위로 해준 후 새로 근저당을 받는다고 합니다.
제 생각에는 선순위도 1순위고, 매매가 대비 전세가도 매우 낮고, 임대사업자 물건이라 보증보험도 가입도 의무라 안전하다고 생각되기는 하는데... 뭔가 아파트 같은 동의 다른 전세들에 비해 4000만원 가량 저렴하게 나와서 무섭기도 합니다.
더 신경써야 할 부분이 있을까요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 선순위 근저당이 말소가 되고 임대인이 주택임대사업자라면 보증보험 가입대상이 되는 만큼 걱정을 않으셔도 될 것으로 보입니다. 근저당을 말소하는 경우 잔금일에 집주인과 은행에 방문하여 채무액 변제 및 근저당 말소 이행여부 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
권리순위 1순위 조건이라면 경매에 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있습니다. 게다가 전세보증보험에 가입을 할 수 있다면 본인 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
계약서 특약사항에 임대인이 근저당권을 말소 하지 않을 경우 계약취소 및 임차인이 지불한 금액 모두 반환한다. 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약 취소 및 임차인이 지불한 금액 모두 반환한다. 라는 내용을 작성하기 혹시 모를 상황에 대비해야 합니다.
근저당권 말소하지 않는다면 매매금액에 비해서 보증금과 대출금 비중이 커서 보증기관에서 보증보험 가입이 안 될 것으로 보입니다. (그리고 전세보증금이 공시가격의 126%가 넘어가도 보증보험 가입대상이 안됨). 근저당권 말소 후 보증보험을 가입해야 지 가입될 것으로 보입니다.
부동산을 통해서 계약을 한다면 부동산에 전세시세에 비해서 저렴한 이유와 등기부상 문제가 없는지 등 꼼꼼히 문의 드리기 바랍니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
약속대로만 잘되면 문제는 없겠습니다.
임대인이 계약시 했던 약속대로 안해줄때가 문제겠지요.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문자님의 질문만 보았을때는 전세보증보험가입에 매매바대비 50%도 되지않는 전세가로 안전하다고 보입니다. 후순위대출을 받는것이 조금 찜찜하기는 하지만 대항력을 갖추신다면 크게 문제될것은 없어보입니다.