요즘 전세사기 관련해서 난리도 아닌데 궁금한점이 있습니다.
1. 확정일자, 전입신고 및 전세금 반환 보증보험까지 받은 상태에서도 만일 건물이 경매로 넘어 갔을경우 최우선 변제에 따라 보증금의 일부를 돌려받을수 있다고 들었는데요. 그렇다면 여기서 최우선 변제라는게 그 건물에 저보다 먼저 오래전에 전입해서 사신분 이 변제의 우선순위가 되는건가요?
2. 매매가의 20%가 넘는 근저당이 설정되어 있으면 계약안하는게 안정한 건가요? 만일 매매가가 3억이고 근저당이 6~7천정도 끼어 있다고 하면 계약안하는게 좋은건지 궁금합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 확정일자, 전입신고 및 전세금 반환 보증보험까지 받은 상태에서도 만일 건물이 경매로 넘어 갔을경우 최우선 변제에 따라 보증금의 일부를 돌려받을수 있다고 들었는데요. 그렇다면 여기서 최우선 변제라는게 그 건물에 저보다 먼저 오래전에 전입해서 사신분 이 변제의 우선순위가 되는건가요?
==> 임차건물에 경매처분되는 경우에도 사전에 보증보험에 가입을 하였다면 보증금 보호에 문제가 없습니다. 최우선 변제대상은 보증금 규모 등을 고려하여 배당순서에 따라 결정되는 사항입니다.
2. 매매가의 20%가 넘는 근저당이 설정되어 있으면 계약안하는게 안정한 건가요? 만일 매매가가 3억이고 근저당이 6~7천정도 끼어 있다고 하면 계약안하는게 좋은건지 궁금합니다.
==> 매매가격, 선순위 근저당 및 보증금의 합계액을 고려하여 종합적으로 판단해야 합니다.
안녕하세요. 박태준 공인중개사입니다.
1. 최우선변제는 좀 다른 개념입니다. 일정 보증금 이하 (소액보증금) 정도는 보장해준다는 개념이 최우선변제금이라 순위에 상관 없이 보장받습니다.
2. 이게 진짜 애매한데... 매매가를 되게 보수적으로 잡아야 됩니다. 매매가 3억이고 근저당이 7천 껴있으면 2.3억의 잔존가치가 남지만, 경매로 넘어가는 경우 매매가가 3억이라는 보장이 없습니다. 부동산 가격은 시장 거래자들의 공포와 금리에 따라 확확 바뀌기 때문입니다. 그러므로 잔존가치 파악은 매우 중요하며 잔존가치를 잡는 건 최대한 그 지역 중개사들이랑 상담을 받아야 합니다.
혹시나 2번의 경우가 생기면.. 연락주세요. 시장 분위기가 금방 바껴서
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
선순위 근저당 즉 대출이 있는경우 비율을 떠나 전세계약을 하지않는것을 추천합니다. 공인중개사가 안전하다는 말만 믿고 계약하시다간 보증금을 모두 잃을수있습니다.
다른 선순위 임차인이 있어 배당순위에 문제가 되는경우는 다가구주택에 해당되는 내용입니다. 먼저 최우선변제에 해당되고 안되고는 문제되지 않고 최우선변제는 보장됩니다.
보증보험은 경매와는 별개로 보증금에 대한 보증보험인것이지 경락순위로 보장을 못받거나 하는것이 아닙니다.