신탁부동산임대차동의서가 이 경우에도 꼭 필요할까요?

Question

조만간 임대차계약을 앞두고 있습니다.
가계약 금액을 입금한 후 등기부를 확인하였는데
신탁 부동산이었고 이에 등기소에서 신탁원부를 확인하였습니다. 보증금의 금액이 큰 것은 아니나, 월세룰 12개월 기준 연세로 납부하기에 아주 부담이 없는 금액은 아니어서 몇가지 질문을 드리려고 합니다.

1. 신탁원부 내 특약을 확인하였습니다.

제6조 (임대차)
1항
- 위탁자는 신탁기간 중 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차등의 행위를 하여서는 아니된다

2항
- 신탁자는 신탁부동산의 신탁기간 중 신탁계약에 따른 소유권 관리 업무에 대해서만 책임을 지며, 소유권 관리업무외의 제반 임대차 관련 업무(임대차보증금반환, 비용반환 등)에 대해 임대인의 위탁자가 책임을 부담하는 조건으로만 임대차에 동의하기로 한다

위와 같이 특약이 설정되어 있을 때에도, 수탁사의 동의서가 필요한가요?

2. 2항에 있는 조건에 대해 부동산 계약시 위탁자와 계약서에 명시 후 계약을 한다면 수탁사의 동의는 필요하지 않나요?

3. 특약 6조 4항을 보면
- 우선수익자 및 수탁자가 동의한 임대차계약의 임대차보증금은 우선수익자의 채권 및 위탁자의 수익권보다 우선하여 정산할 수 있으며, 우선수익자 및 위탁자는 이에 동의한다

라고 기재되어 있습니다. 만약 거주기간 중 문제가 생겨 퇴거명령을 받았을 때, 보증금과 미리 납입한 월세 모두 우선 정산 받을 수 있을까요?

4. 부동산 계약서 작성시 위와 관련하여 (혹은 임대차계약 전반에 대해서도 좋습니다) 설정하면 좋은 특약 사항이 있을까요?

급하시면 1번 질문만이라도 꼭 답변 부탁드립니다!!!

꼭 도움 부탁드립니다!

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

위탁자는 신탁기간 중 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차등의 행위를 하여서는 아니된다
- 네 맞습니다. 수탁자가 계약을 해제 할수있습니다.

위와 같이 특약이 설정되어 있을 때에도, 수탁사의 동의서가 필요한가요?

- 특약이 있다하더라도 수탁자의 동의서가 없으면 수탁자가 사전동의를 하였다 볼수없습니다. 법적으로 보호받지 못합니다.

2항에 있는 조건에 대해 부동산 계약시 위탁자와 계약서에 명시 후 계약을 한다면 수탁자의 동의는 필요하지 않나요?

- 위탁자의 주장일뿐 수탁자의 의중을 알수가 없기때문에 수탁자의 동의서가 꼭 필요합니다.

우선수익자 및 수탁자가 동의한 임대차계약의 임대차보증금은 우선수익자의 채권 및 위탁자의 수익권보다 우선하여 정산할 수 있으며, 우선수익자 및 위탁자는 이에 동의한다

- 말그래로 그냥 말 뿐입니다.

라고 기재되어 있습니다. 만약 거주기간 중 문제가 생겨 퇴거명령을 받았을 때, 보증금과 미리 납입한 월세 모두 우선 정산 받을 수 있을까요?

-최우선변제금액은 가능합니다.

최종답변 : 수탁자의 동의서와 수탁자의 동의를 한것을 확인하셔야 합니다. 계약서에 특약만 기재하고 보증금 다날린 경우가 한두번이 아닙니다. 부디 현명한 판단하셔서 좋은결과 있으시길 바라며 , 왠만하면 명의신탁인 건물은 계약하지 않는것이 좋습니다.

저 또한 명의신탁건물은 중개하지 않습니다.