토지거래허가제한구역내 주택 매각시 주택수 산정기준

Question

토지거래허가제한구역 내에 2주택을 보유하고있습니다.

1채는 아파트이고 1채는 빌라 입니다.

그런데 빌라가 향후 재개발 구역에 포함이되어 5~10년이내에 재개발예정에 포함되어있는데요

제가 향후 보유한 빌라가 재개발로 허물어 멸실되었을 경우에 2주택자가 아닌 일시적 1주택자가 될수있는지 기준이 궁금합니다. 왜냐면 멸실로 1주택자로 인정되면 그 타이밍에 비과세 적용을 받아 아파트를 매각할려고 하거든요.

AI에 물어보니 그렇다고 할때도 있고 안된다고 할 때도 있어서 애매하네요.

[AI답변]

중과세 피할 수 있나? → 네, 피할 수 있습니다 (주택 수 제외 특례)

• 입주권은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 소득세법 시행령 제156조의2 제3항: “조합원입주권은 주택으로 보지 아니한다”고 명시. → 선일아트빌 멸실 + 입주권 취득 시, 주택 수는 휴먼시아 1채만 남음. → 실질 1주택으로 판단 → 다주택자 중과세(기본세율 +20%p) 적용 배제. → 장기보유특별공제도 받을 수 있음 (보유 9년 기준 36%).

이렇게 말하는데 또 전에 물어봤을땐 입주권을 갖게되면 그것도 주택수로 산정된다고 할 떄도있었어요..

세무사 님 혹은 부동산 공인중개사님의 공인된 의견이 궁금하여 여쭤봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

빌라가 허물어진다고 해서 아파트가 바로 비과세 대상이 되는 것은 아닙니다.

입주권도 주택 수에 포함되므로 아파트 매도 시점에 빌라가 입주권 상태라면 일시적 1주택 + 1입주권 특례요건을 맞춰야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

제가 향후 보유한 빌라가 재개발로 허물어 멸실되었을 경우에 2주택자가 아닌 일시적 1주택자가 될수있는지 기준이 궁금합니다. 왜냐면 멸실로 1주택자로 인정되면 그 타이밍에 비과세 적용을 받아 아파트를 매각할려고 하거든요.

AI에 물어보니 그렇다고 할때도 있고 안된다고 할 때도 있어서 애매하네요.

==> 기존주택을 철거하는 경우 주택에 해당되지 않고 이러한 경우 나대지에 해당됩니다.

이렇게 말하는데 또 전에 물어봤을땐 입주권을 갖게되면 그것도 주택수로 산정된다고 할 떄도있었어요..

==> 입주권인 경우 세무적인 측면에서 주택수에 포함됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

재개발로 기존 주택이 멸실되고 입주권을 취득한 경우, 세법상 일정 요건에서는 입주권을 주택 수에서 제외하기도 하지만 양도세 판단은 시점별 요건 충족 여부가 매우 중요합니다. 멸실 시점과 아파트 매도 시점이 어떻게 겹치는지에 따라 1주택 비과세 적용 여부가 달라질 수 있으므로 단순히 입주권은 주택이 아니라는 해석만으로 판단하면 위험합니다.