일시적 2주택에 대한 특수거래(지인거래)시 시세와 30%차이 궁금

Question

현재 일시적2주택에 대한 양도세 비과세 요건은 다 갖춘상태인데요기존부동산을 자식인 직계비속에게 기존시세의 70%선에서 매매거래시양도세는 비과세가 되는게 맞나요?혹은 30%에 대한 증여세가 붙게되는건지 궁금합니다.

김성은 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.특수관계인 간 거래로 시가와 대가의 차이가 시가의 5%이상 또는 3억 이상인 경우에는 부당행위계산으로 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 판단하여 시가로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하게 됩니다. 우리 케이스의 경우에는 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세(시가 12억원 초과분은 제외)에 해당하므로 양도가액이 시가로 재산정 되어 양도소득세가 계산되어도 비과세이기 때문에 영향은 없습니다.제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

조영민 세무사 · Answer

안녕하세요. 조영민 세무사입니다.일시적 2주택 비과세 기간 내에 특수관계인에게 종전주택을 매도하는 경우에도 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.min(시가x30%,3억) 로 거래하시면 증여세가 과세되지 않습니다. 대신 가족간 매매인 경우에는 양도소득세 신고 후 대금증빙내역을 함께 제출해주시면 됩니다.답변이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

박성진 세무사 · Answer

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.별도세대원인 직계비속에게 시세의 70%선에 거래를 하는 경우에도 1세대1주택 비과세 규정이 적용 가능합니다. 다만, 부당행위계산 부인으로 저가로 양도하더라도 시가금액으로 양도가액이 결정됨으로 시가각 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택의 1세대1주택 비과세 규정이 적용 될것입니다. 또한 특수관계인간 저가 양도의 경우 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%금액과 3억원중 작은금액을 차감한 금액에 대해서 증여세가 부과됩니다.

남궁찬호 세무사 · Answer

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.직계비속이 양도인과 동일 세대인 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 특례는 적용받을 수 없습니다.직계비속과 양도인이 별도세대인 경우 저가양도시 양도인의 양도소득세는 비과세 받을 수 있을 것으로 판단됩니다.별도세대인 직계비속에게 해당 주택의 시가보다 30% 낮춰 양도한다면 양도인은 양도세 비과세, 매수인은 증여세 과세 이슈는 없을 것으로 판단됩니다.답변이 도움되셨길 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.1. 양도세양도가액이 얼마이든지 간에 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 시가로 양도하든, 시가보다 싸게 양도하든 비과세를 적용받는 것입니다. 특수관계자에게 시가보다 싸게 부동산을 양도할 경우, 시가와 실제판매가격의 차액이 Min[시가x5%,3억]이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다. 시가로 양도한 것으로 보더라도 비과세를 적용받는 것입니다.2. 증여세특수관계자로부터 부동산을 시가보다 저렴하게 취득할 경우, 시가와 실제취득가격의 차액이 Min[시가x30%,3억]이상이라면 증여세가 부과됩니다. 따라서 기재하신 것처럼 시가와 실제 거래가격의 차액이 위의 금액 이내라면 납부할 증여세는 없습니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

이용연 세무사 · Answer

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.직계존비속인 특수관계자간에 부동산을 저가 매매거래시 세무 이슈는 다음과 같습니다.특수관계자간에 저가 매매거래시 저가양수한 자에 대한 증여세 과세 요건다음 중 어느 하나에 해당하는 경우1) 시가 - 대가의 차익이 시가의 30% 이상인 경우2) 시가 - 대가의 차익이 3억원 이상인 경우에 저가양수자에게 상기의 1) 또는 2)의 금액을 초과하는 금액에 대해서는 증여세가 과세됩니다.이와달리 저가양도한 사람에게는 시가로 하여 양도소득세를 과세합니다.