형제자매 아파트 직거래시 시세보다 30% 싸게 팔 경우 세금문제?

Question

형제자매 아파트 직거래시 시세가의 70%금액으로 거래할 경우

1. 매도자의 주택이 5억 이하이고, 거주한지 2년 이상 되었으면 비과세 적용 받아 시세보다 저렴하게 매도해도 양도소득세 안내도 되는건지?

2. 30%이상 싸게 팔 경우 증여세 내야 된다고 들었는데 딱 30% 싸게 팔면 문제 될 게 있는지?

3. 그 밖에 이렇게 거래했을 때 매수자나 매도자가 따로 세금 내야 되거나 걸리는 부분이 있는지?

거래상 문제가 될게 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.

특수관계자간에 시가와 대가의 차이가 시가의 5%와 2억원중 작은금액보타 차이나는 경우에는

부당행위계산부인이 적용되어 양도세를 시가로 재계산하게 됩니다.

또한 시가와 대가의 차이가 시가의30%와 3억원중 작은금액보다 차이나는 경우에는

고저가 양수도 따른 증여문제가 발생합니다.

Answer 2

안녕하세요. 이준호 세무사입니다.

1. 매도자 외 동거가족이 무주택자이면 매도자 세대는 1세대 1주택에 해당하므로 2년 보유 및 거주한 주택 양도 시 양도세가 비과세됩니다.

따라서 시세보다 저렴하게 매도하여 양도가액을 시가로 본다(부당행위계산부인)고 하더라도 과세문제는 없습니다.

2. 증여재산가액은 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액입니다. 이 때 대가와 시가의 차액은 시가의 30%가 될 것이고 기준금액 역시 시가의 30%(기준금액은 법상 Min(시가의 30%, 3억)이지만 시가가 10억 미만이라면 기준금액은 시가의 30%임)이므로 증여재산가액이 0원이 됩니다. 길게 적었지만 딱 30%로 하면 증여재산가액이 0원이므로 과세문제가 없습니다.

3. 매수자의 경우 저가양수로 인한 증여세 과세문제 외에 취득세 부당행위계산부인을 고려하셔야 합니다. 위와 같이 저가양수도 거래를 하는 경우에 취득세 과세표준은 실제거래금액이 아니라 시가인정액이 되므로 취득세 부담이 늘어날 가능성은 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

1) 1세대가 1주택을 취둑 후 보유하다가 양도하는 경우 소득세법상 1세대

1주택 비과세요건(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내에서

주택을 취득시 2년 이상 거주)을 충족하고 양도시에는 양도가액 12억원까지

양도차익에 대하여 양도소득세가 비과세 됩니다.

2) 형제간에 아파트를 시가보다 저가양수도를하려는 경우 시가의 30% 미만

또는 시가에서 대가를 차감한 금액이 3억원 미만인 경우에 해당될 경우 정상

거래로 인정합니다.

이 경우 시가를 결정하는 것이 중요합니다.

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Answer 4

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 가능합니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.

2. 문제 없습니다.

3. 취득세만 납부하시면 됩니다. 다만, 취득세는 시가로 납부합니다.