부동산 계약 시 유의해야 하는 사항에 대해 궁금해요(전세)

부동산을 알아보다가 전세보증보험이란 것을 알게 되었고, 보증금의 일부를 보호 받을 수 있다는 것을 알게 되었는데요. 공인중개사를 통해 보증보험에 대해 물어보니 알아보는 지역의 전세보증보험에 가입된 부동산은 거의 없다고 하는데.. 원래 가입을 안해도 무방한가요? 그리고 만약 보험에 가입되어 있지 않은 건물에 임차를 해도 괜찮을까요? 만약 괜찮다면 보증금에 대한 보호를 위해 전세권설정, 전입신고, 확정일자 반드시 받고, 매매가의 저의 보증금, 근저당, 선순위보증금 액을 다 합쳐서 70퍼센트가 넘지 않으면 안전하다고 들었는데 맞는지요? 또 건물전체의 건물주라면 더더욱 안전하다고 들었는데 이것도 맞는 건가요? 이밖에도 제가 보증금을 보호 받기위해 더 요청해야할 것이 있을까요? 빌라 전세사기로 불안하여 잘 알아보고 방을 구하고 있어 질문올립니다.