묵시적갱신 후 계약갱신요구 관련 질문입니다

Question

최초 전세 전입신고를 2018년 10월에 하여 전세 2년 계약 만료 후 집주인이 따로 연락을 주지 않아 묵시적갱신 2년 후 계약갱신요구를 해야 되는지 몰랐고 집주인도 따로 연락이 없어 계약갱신요구를 하지 않은채 총 5년 1개월 정도를 살고 있었습니다.

그런데 얼마 전 법원에서 건물을 경매한다는 통지서가 날라 왔습니다.

이런경우 전세 보증금은 어떻게 청구해야 하며 무슨 준비가 필요할까요?

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

먼저, 묵시적 갱신에 대해 설명드리겠습니다. 묵시적 갱신은 계약이 만료된 후에도 양 당사자가 계약을 이어가는 경우를 말합니다. 이 경우, 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 따라서, 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

전세 보증금 반환 절차에 대해서는 다음과 같습니다

1 임대차 계약 종료 1개월 전에 내용증명을 보내 보증금 반환을 독촉합니다.

2 임대차 계약이 종료되었는데도 보증금이 반환되지 않았다면 지급명령을 신청합니다.

3 지급명령 신청 후에도 보증금이 반환되지 않는다면 압류와 경매를 통해 보증금과 지연이자, 손해배상금을 받을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

사실상 경매개시 결정이 되었다면 임대인에게 보증금 반환 능력이 있다고 보기 어렵습니다. 일반적으로 배당요구종기일까지 법원에 배당신청을 하셔야 하며, 본인의 임차권에 대한 대항력, 우선변제권여부, 권리관계상 배당순위등을 확인하셔야 합니다. 선순위 대항력있는 임차인의 경우라면 경매배당을 통해 보증금 전액을 다 받지 못하더라도 점유이전을 거부하고 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할수 있겠지만, 후순위이거나 대항력이 없다면 배당으로 다 받지 못할 경우 손실로 이어질수 있습니다,

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