안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 독립을 위해 전세계약자 명의를 변경하려는 상황을 이해했습니다. 관련 법률 및 보증 상품 특성을 고려할 때 주의가 필요해 보입니다.
1. 명의 변경 및 보증보험 가입 가능 여부
임대인 동의 없는 계약자 변경은 기존 계약의 해지 후 신규 계약 체결로 간주됩니다. 이 경우 주택도시보증공사(HUG) 보증보험은 '신규 계약'으로 분류되어 다시 심사를 받아야 합니다. 단순히 명의만 바꾸는 것이 아니라, 새로운 임차인의 소득과 목적물 권리관계를 다시 입증해야 하므로 기존 보증의 승계는 어렵습니다.
2. 대응책 수립
첫째, 임대인 합의 및 신규 계약을 통해 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 다시 받으십시오. 둘째, 전세 대출 상환 및 신규 대출 검토를 통해 금융기관과 보증보험 가입 요건을 사전에 확인해야 합니다. 셋째, 보증보험 가입 불가 상황 대비를 위해 등기부등본상 선순위 채권 등을 면밀히 검토하여 보증금 반환 위험을 최소화해야 합니다. 보증보험 가입은 심사 결과에 따라 거절될 수도 있으므로 반드시 사전에 HUG 등에 상담받으시길 권합니다.
감사합니다.