부동산 월세 관련 문의입니다.

Question

지인이 4년전에 서울소재 아파트를 아래와 같은 조건으로 임대를 했습니다.

1. 최초 계약일자 2018년 8월

2. 보증금 5,000만원/월세 100만원

3. 재계약 일자 2020년 8월 => 보증금/월세 인상없이 기간만 2년 연장

4. 임대인 임대사업자 등록(2020년 하반기~2021년 상반기 기간중)

5. 최근 월세 계약 현황은 보증금 1억원/월세 150만원 정도의 수준(2021년 11월)

6. 갱신요구권은 사용하지 않은 상태임

질문 내용

1. 현재 임대임과 임차인간에 구두로 보증금 5,000만원 유지/ 월세 150만원으로 50% 인상 합의를 한 상태입니다. 다시 계약서를 작성하고 매달 150만원을 받는다면 법적으로 문제가 되나요?

2. 임대사업자는 재계약시 5%이상 인상을 하지못한다는 내용이 있는데 임대인과 임차인이 월세 인상에 대하여 상호 합의를해도 법적으로 문제가 되나요?

3. 계약서에 상호합의해서 50%를 인상해도 문제가 없다면 추후에 계약이 완료된 후 임차인이 50%인상은 법적으로 문제가 있으니 5% 인상분을 제외한 나머지를 반환하라고 하면 어떻게 대응해야하나요?

4. 상호 합의를 한 상태라면 굳이 부동산사무실에서 재계약을 하지않고 계약서를 작성해서 기간연장처럼 진행해도 괜찮을까요?

현재 50% 인상에 대한 상호간의 합의는 가능한 상태이나 이것이 법적으로 문제가 되는 사항인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 제 44조에 의거 임대의무기간 동안 임대료 증액을 요청할 경우 임대료의 5% 범위를 초과할 수 없다고 법에 규정 하고 있기 때문에, 법규정 위반이 됩니다.

그리고, 임차인이 무려 50% 인상에 진심으로 합의했다고 어려워 보입니다.

누가봐도 5%이상 증가 못하는데 50%를 증가했다는 것은 무리입니다. 진의아닌 의사표시가 될 수 있습니다.

따라서 나중에 임차인이 5%이상 초과하여 인상한 것은 억지로 마지못해 합의했다라고 할 수도 있고, 이때는 초과한 임차료는 돌려주어야 하고 과태료를 물 수 있습니다.

법위반을 하게되면 임대사업자로서 얻을 수 있는 종부세합산배제, 양도세특례 등 혜택을 상실하고 과태료를 부과됩니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 이는 임차인이 이에 동의해야 가능합니다. 예로 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면 추가연장시 5%이내 인상만 가능합니다. 다만, 임대사업자라면 사실상 청구권 사용과 관계없이 5%를 초과한 월차임인상은 불가합니다.

2. 임대사업자의 경우 임차인과 합의하였더라도 5% 초과 증액은 불가능합니다.

3~4. 임대사업자는합의를 하여 5%를 초과한 계약을 했더라도 임차인이 반환청구를 할 경우 차액을 돌려주어야 할수 있으며, 임대사업자로 받는 세제혜택에서 제외되거나, 과태료가 부과될수 있습니다.