지하는 현금전환이 빠르지 않아서 대출율이 적다고 하던데 옥탑방을 담보로 할 때 리스크가 뭔가요?

Question

현재 저희 건물에 경매물건이 있는데 옥상입니다. 불법건축물은 아니라고 얘기는 들은 거 같은데

담보대출을 한다면 대출이 어느 정도 나오는지 리스크는 무엇이 있는지 알 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 김창현 경제전문가입니다.

옥탑방은 공부상 용도와 실제 사용 현황이 일치하더라도 일반적인 주택에 비해 담보 가치를 낮게 평가받아 대출 한도가 보수적으로 책정됩니다. 경매 물건으로 나온 옥탑방의 경우 불법 건축물이 아니더라도 집합건물인지 단독주택의 일부인지에 따라 대출 가능 여부가 크게 달라집니다. 만약 해당 옥탑방이 독립된 등기를 가진 주택이 아니라 건물의 공용 부분에 속한다면 금융기관에서 담보로 인정하지 않아 대출 자체가 불가능할 수 있습니다. 정식 주택으로 등록된 경우에도 옥탑이라는 특성상 화재나 누수에 취약하다고 판단하여 시세 대비 대출 비율인 LTV를 일반 주택보다 낮게 적용합니다. 환금성 측면에서도 옥탑방은 수요층이 한정되어 있어 경매 낙찰 후 다시 매도할 때 시간이 오래 걸린다는 리스크가 담보 평가에 부정적인 영향을 줍니다.

Answer 2

안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.

질문해주신 옥탑방 리스크에 대한 내용입니다.

경매로 옥탑방 매수를 하시면 결국은

이를 다시 매도할 때에 매도인을 찾은 것 자체가

리스크가 될 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

옥탑방은 일반 주택이나 상가에 비해 시장에서 담보 가치가 낮게 평가되는 경우가 많아 대출율(LTV)이 일반 건물보다 낮습니다. 현금 전환 속도가 느리고, 옥탑방 특유의 구조적·법적 이슈 때문에 리스크가 크기 때문입니다. 예를 들어, 옥탑방이 합법적인 건축물이라 하더라도 일반적으로 주거용 면적 제한이나 건축법, 안전 규정, 용도 제한 등의 조건이 까다롭고, 이로 인해 만약 경매가 진행되면 회수율이 낮거나 매각이 어려울 수 있습니다. 또한, 옥탑방이 불법 건축물이 아니더라도 일부 지방자치단체에서 옥탑 일부를 허가 없이 증축했을 경우 담보 인정이 어렵습니다. 이런 리스크 때문에 금융기관에서는 통상적으로 해당 부동산 전체 가치의 40~60% 수준 이하로 대출해줄 가능성이 높으며, 옥탑방만 단독으로 담보로 제공할 경우 대출 한도가 더 엄격해질 수 있습니다.