전세계약서의 효력 여부 관련하여 질문드립니다.

Question

현재 임차인이 전세를 4년 살고 계속 전세로 있고 싶어해서 11월 28일 계약을 새로 작성했습니다.
(만기일은 12월 22일이며 아직 전세계약금 입금전입니다.)
그리고 임차인이 확정일자를 받으려 동사무소에 갔더니 이 계약 날짜로는 확정일짜를 받을 수 없다하여 새로
계약서를 작성하기로 했습니다. 그러다 차일피일 임차인이 계약서 작성을 미루다가 새로 작성하려할 때 요즘 전세가가 내려갔으니 기존 계약금으로는 계약을 못 하겠다고 1억을 낮춰달라고 합니다. 만기가 일주일도 안 남은 상태에서 이런 요구를 갑자기 하니 너무 당황스러운데요. 계약날짜 한 달 전이 왜 확정일자 받는데 문제가 되는지도 궁금하고 만약 임차인이 전세금을 갑작스럽게 바꾸려할 때 계약위법이 해당되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세를 4년 살고 만기가 되어, 다시 11월 28일 작성한 계약이 차임의 증감이 없는 임차인의 갱신청구권에 의한 계약이라면, 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.

이경우 계약자체는 유효하고 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.

그러나 11월 20일 체결한 계약이 최초2년+갱신2년해서 4년이 지난 후의 전혀 새로운 재계약이라면,

그 계약 자체가 유효한 계약이 되어 계약을 해지하려는 자가 위약의 규정이 있으면 그에 따라야 할 것입니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

확정일자와 계약효력과는 아무런 상관이 없습니다. 확정일자는 말그대로 임차인의 우선변제권 효력을 얻기위한 법적 조건일 뿐 계약상 내용과는 별개입니다. 또한 재계약에 대한 계약서를 11월28일 새로작성하신 상태라면 이미 계약금계약은 완료된 상태로 보입니다, (여기서 계약금은 기존 전세금, 기존 계약만기일을 잔금일로 하여 추가된 보증금 지급 또는 인하된 보증금 반환) 이미 계약서가 존재한다면, 계약 조건 변경은 하지 않으셔도 될듯 보입니다. 확정일자에 대한 부분은 임대인과는 크게 상관없는 부분이고, 그러한 부분때문에 새로운 계약서를 작성해야 한다고 해서 그에 협조를 하는것일 뿐, 기존계약서의 효력이 없어지는 것은 아니기 때문입니다.