결론 판결문에 동시이행의 문구가 없는 경우에는 보증금 공탁 없이도 강제집행을 바로 신청할 수 있습니다. 그러나 동시이행 판결이 있는 경우에는 임대인이 보증금을 제공하거나 공탁해야 강제집행을 할 수 있습니다. 연체차임이나 부당이득금은 원칙적으로 보증금과 상계할 수 없으므로, 이를 공제한 금액만 공탁하는 방식은 허용되지 않습니다.
동시이행 없는 경우 임대차보증금 반환채무와 명도채무가 별개로 판단되어 동시이행 판결이 없다면, 임차인의 점유는 불법점유로 확정되므로 집행문 부여와 집행관 신청을 통해 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 이 경우 보증금 공탁은 필요하지 않습니다.
동시이행 판결 있는 경우 판결에서 명도를 명하면서 동시에 보증금 반환을 조건으로 붙였다면, 임대인은 보증금 전액을 공탁해야 강제집행을 할 수 있습니다. 동시이행은 서로의 채무가 맞물려 있기 때문에, 임대인이 자신의 의무를 제공해야만 상대방에게 의무 이행을 강제할 수 있습니다.
연체차임 및 부당이득금 문제 연체차임이나 부당이득금은 보증금과 별도의 채권채무 관계로, 공탁 단계에서 임의로 공제할 수 없습니다. 임차인이 신용불량자로 회수 위험이 크더라도, 법적으로는 전액을 공탁해야 강제집행 요건이 충족됩니다.
공제 방식의 해결책 임대인은 연체차임과 부당이득금에 대해 별도의 집행권원을 확보해 보증금 반환 채권과 상계할 수 있습니다. 판결문에 연체차임과 부당이득금 지급 명령이 포함되어 있다면, 이를 집행권원으로 하여 임차인이 보증금 출급청구를 할 때 상계를 주장하거나, 법원에 ‘상계에 갈음한 변제공탁’을 신청할 수 있습니다. 이 경우 공탁금 중 일부를 직접 회수할 수 있습니다.
대응 방안 실무적으로는 보증금 전액을 공탁한 후, 동시에 연체차임 및 부당이득금 채권을 집행권원에 따라 추심하거나 상계 주장으로 방어하는 방식이 일반적입니다. 변호사의 조력을 받아 공탁 절차와 상계 주장을 병행하는 것이 임대인 권리를 보호하는 데 효과적입니다.