부친의 재개발 명의를 증여가 아닌 양도로 하는 것이 가능한지 궁금합니다

Question

1. 현재 부친께서 인천광역시 송림1.2구역 재개발 조합원이며 거주하고 있는 아파트는 35년된 저층아파트로 2020년도 초반까지는 1억원 정도 호가 하였으며 현재는 2억원 정도 하는 걸로 알고 있습니다. 금년말에 관리처분계획인가가 결정되면 내년도 이주를 앞두고 있습니다.

2. 부친의 총 자산은 지금의 노후된 아파트가 전부라 이주 시점에 이주비대출을 포함하여 아들인 제가 일부(1억원 정도)를 차용하여 드려 1억5천에서 2억원 정도되는 아파트를 구입하여 부친 명의로 이전등기를 한 후 한국주택금융공사에서 주택연금을 신청하려고 합니다.

3. 그리고 재가발 아파트 입주전에 입주권을 부친으로 부터 양도받아 제명의로 하고자 하는데 두가지 질문이 있습니다

첫번째 재개발 조합원(부친)이 이주하면서 주택을 소유해도 조합원 자격에 문제가 없는지요

두번째는 부친과 아들 관계인 제가 증여를 받는것이 아니라 현금 일부를 적법하게 차용해드리고 그 부분에 대하여 조합원 자격을 양도 받으려고 하는데 가능한지요

4. 이러한 경우 어는 시점에 조합원 자격을 양도받는 것이 좋은지....... 궁금합니다.

5. 그리고요 세금과 관련되는 부분이라 전문가에게 의뢰하고 싶은데 재개발 사업 주변에 있는 세무사 사무실에 위탁하는 것이 맞는지 궁금합니다. 아니면 법률 관련해서는 법률구조공단이 있듯이 세무 관련해서도 내방해서 상담을 받는 기관이

있는지 궁금합니다. 이상입니다. 수고하십시오

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

조합원 자격과 관련하여서는 세법과 무관하므로 조합에 문의해보시기 바라며 세무서에서도 상담은 가능하시나 그에 대한 법적 책임은 오로지 당사자에게 있습니다.