안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
먼저 갱신청구권 행사 방식과 관련하여 설명드리겠습니다. 주택임대차보호법상 갱신청구권의 행사는 특별한 형식을 요구하지 않으므로, 문자메시지로 한 통지도 법적으로 유효합니다. 다만, 추후 분쟁 발생 시 갱신청구권 행사 사실을 명확히 입증하기 위해서는 내용증명 우편이 더 확실한 증거가 될 수 있습니다. 그러나 이미 문자메시지로 갱신청구권을 행사하였고, 임대인이 이를 인지하고 있다면, 지금 시점에서 추가로 내용증명을 보낼 실익은 크지 않습니다. 문자메시지 내용과 발송 기록을 잘 보관해두시면 충분한 증거가 될 수 있습니다 (주택임대차보호법1).
다음으로 보증금 인상 관련하여 답변드리겠습니다. 주택임대차보호법 제7조에 따르면, 차임이나 보증금의 증액은 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며, 증액하는 경우에도 그 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 따라서 임대인이 요구하는 5% 보증금 인상은 법정 한도인 5%(20분의 1) 이내이므로 법적으로는 가능한 범위입니다 (주택임대차보호법1).
그러나 이는 임대인이 증액을 청구할 수 있는 '상한선'을 의미할 뿐, 임차인이 반드시 이에 동의해야 한다는 의미는 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따르면, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 보증금 인상 여부는 당사자 간의 협의 사항이며, 임차인은 임대인의 증액 요구를 거절할 수 있습니다 (주택임대차보호법1).
다만, 임대인과의 원만한 관계 유지를 위해서는 적절한 협상이 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 수리해야 할 부분을 제대로 이행하지 않았다는 점을 근거로 보증금 인상 폭을 조정하는 협상을 시도해볼 수 있습니다. 보증금 인상을 거절하더라도 법적으로 불이익을 받지는 않으나, 향후 임대인과의 관계가 악화될 수 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.