일시적 2주택자 상황에서 양도세 및 증여세가 어떻게 될까요?

Question

안녕하세요.

자칫하면 예상보다 너무 많은 세금이 부과될 수 있는 곤란한 상황속에서 전문가 분들께 조언을 구합니다.

현재 소유중인 아파트는 아래와 같습니다.

아파트 A (비조정지역, 단독명의)

- 잔금 및 등기접수일: 2020년 1월 30일

- 매매액: 275,000,000원 (전세보증금 190,000,000원 포함)

아파트 B (투기과열지역, 공동명의)

- 잔금 및 등기접수일: 2021년 7월 29일

- 매매액: 625,000,000원

아파트 B 매수 당시 은행 대출이 있어서, 잔금일(=대출실행일)로부터 6개월 이내에(2022년 1월 29일까지) 아파트 A의 소유권이 완전히 이전되어야 하는 상황입니다.

그러나 동시에, 아파트 A의 경우 2년 이상 보유해야 양도소득세가 비과세 되는 상황으로 양도소득세 비과세를 위해서는 2022년 1월 30일부터 매도가능합니다.

아파트 A는 부모님께 매도 예정이고, 위와 같이 하루 차이로 양도세를 높은 세율로 부담해야 하는 상황입니다. 현재 아파트 A는 약 3억 후반대에서 거래되고 있습니다. 제가 궁금한 내용은 아래의 세가지입니다.

1. 혹시 은행과 협의하거나, 다른 방법으로 아파트 A의 매도 기한을 며칠 미룰 수 있는 방법이 있을까요?

2. 다른 방법이 없어 반드시 양도소득세를 납부해야 한다면, 최대한 절세할 수 있는 방법이 어떻게 될까요?

3. 제가 부모님께 아파트 A를 증여한다면 증여세는 얼마나 부과될까요? 홈택스에서 검색한 유사매매사례가액은 오늘 9월 23일을 기준으로 340,000,000원입니다. 부모님께 아파트 증여시 두 분중 한분 단독명의로 증여하는 것과, 두분을 공동명의로 증여할 경우 증여세가 달라질까요?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 부동산 거래 및 계약과 관련된 것은 세법과 무관합니다.

2. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

3. 부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.