확정일자 받으면 무조건 안전한가요?

Question

전세대금 지불하고 이사날에 이사하고 바로 동사무서에가서 확정일자를 받아두면 나중에 집에 문제가 생겼을때 저의 전세금 돌려받는것에는 문제가 없겠죠?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 계약후 전입하여 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 발생합니다.

대채로 최선순위 확정일자는 전입신고와 점유함으로서 임대차보증금을 보증하는 가장 기본적인 보장사항이기는 합니다.

그러나, 확정일자는 임대차계약이 당해 임차주택에 유효하게 존재하고 있다는 것을 공적으로 증명할 뿐이므로 무조건 100%안전한 것은 아닙니다.

최선순위 확정일자라 하더라도 경매에 의하여 경락금액이 적게 낙찰이 된다면, 배당에서 전부배당을 다 받지 못하는 수도 있을 수는 있기 때문입니다.

최근에는, 전세반환 보증보험가입을 하는게 대체로 안전한 전세대책이라 할 수가 있겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.

대항력을 갖춘 임차인이 되는 조건에 전입신고와 확정일자, 그리고 점유를 하고있어야 하는데요.

최소한의 안전장치라고 생각하시면 됩니다. 임대인이 큰 하자가 없는 한 큰 문제는 생기지 않습니다.

전입신고를 한 시점 이전에 발생된 권리관계는 질문자님 보다 선순위이기때문에 잘 확인해보셔야 하고

전입신고 일자가 가장 먼저라면 선순위를 확보하기때문에 큰 문제는 안생기리라 생각됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

확정일자를 받는다고 전세금이 무조건 안전하지는 않습니다. 확정일자는 단순히 경매시 내 순위에 따른 배당이 가능하게 하는 우선변제권의 효력만 주어지게 됩니다. 쉽게 경매시에 후순위 물권보다 먼저 배당을 받을수 있는 권리일뿐 배당금액이 전세보증금 금액보다 적거나 배당금액이 전혀없는 경우라면 사실상 보증금은 날리게 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

확정일자는 대항력을 갖추는 요소인것이지 보증금을 100% 보장하는 행위는 아닙니다.

전세임대차계약시 전세보증보험을 가입하셔야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

확정일자를 받았다고 하여 무조건 안전한것은 아닙니다. 다만 확정일자 이후로의 대항력이 생기며 이에 대한것도 세금에 대한 부분에서는 우선 변제 받지 못할 수도 있습니다.

자세한 사항은 부동산을 잘 분석해야 하며 문제 발생시 최우선변제금 제외하고 나머지 금액도 날리는 경우도 발생할 수 있으니 큰돈이 들어가는 만큼 신중히 거래하시기 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 임대차계약후 잔금을 지급과 동시에 "확정일자(=임대차신고) 및 전입신고"를 한 후 그 다음날부터 대항력 및 순위보전 효력이 발생됩니다. 보증금 보호 문제는 선순위 근저당 또는 권리자가 없어야 합니다.