상가주택 용도변경시 주택수제외

Question

15억 상가주택과 10억 아파트 보유중인데

상가주택의 주택을 근린생활로 용도변경 후

몇년 뒤 아파트 매매시에 1가구 1주택으로 인정되나요?

1주택으로 인정되는시점이 근생용도변경 승인일자인지 문의드립니다.

추후 상가주택 매매시 양도세 계산방법도 문의드립니다

Answer 1

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.

공부상에 승일 일자도 중요하겠지만 양도소득세의 경우에는 실질과세 이기 때문에

양도당시에 주택에서 용도변경한 상가를 실질적으로 상가용도로 사용되는 경우에 주택수에서 제외되는것입니다.

양도, 재일46014-325 , 1998.02.25

[ 제 목 ]

거주용 주택을 용도변경하여 주택 이외의 건물 사용시 1세대1주택 비과세 판정여부

[ 요 지 ]

1세대1주택을 판정함에 있어 거주용으로 사용하던 주택을 용도변경하여 양도일 현재 주택 이외의 건물로 사용하는 경우 당해 건물은 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것임.

[ 회 신 ]

주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 완료에 따라 취득하는 아파트의 경우 당해 아파트의 보유기간에 종전주택의 보유기간 및 재건축공사기간을 통산하여 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택의 3년 보유기간을 계산하는 것이나, 그 재건축사업이 주택건설촉진법시행령 제32조제2항제8호(‘94. 7.30.개정 법률)에 해당되지 아니하여 같은법 제33조제1항의 규정에 의하여 주택건설사업의 승인을 필요로 하지 아니하는 경우에는 당해아파트의 보유기간에 종전주택의 보유기간을 통산하여 3년 보유기간을 계산하는 것입니다.

위의 규정에 따라 1세대1주택을 판정함에 있어 거주용으로 사용하던 주택을 용도변경하여 양도일 현재 주택 이외의 건물로 사용하는 경우 당해 건물은 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당되는지 여부는 소관세무서장이 사실조사하여 판단하는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 양도세에서 주택을 판단할 때 공부상 용도와 관계없이 주거용으로 사용하거나 임대했다면 주택으로 보는 것입니다. 따라서 단순히 용도변경을 했다고 하여 주택에서 제외되는 것은 아닙니다.

2. 겸용주택의 경우, 전체 양도가액을 주택과 상가의 공시가격 비율로 안분하여 각자의 양도차익을 산정하여 양도세를 계산합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.