현 시세 1억 5천만원 되는 빌라 부모에게 증여 시 세금

Question

안녕하세요 실거주자는 부모인데 자식이 그 주택을 구매한 상태여서 명의를 어머니 이름으로 변경하려는데 이 경우 세금이 어떻게 발생하는지 궁금합니다(증여가 되겠네요). 주택은 4년 넘게 거주하였고 살땐 비조정지역이었는데 지금은 조정대상지역이며 초창기 구매 시 1억 2천 정도에 구매했습니다(공시지가는 부동산공시가격 알리미 사이트에서 공공주택 조회해보니 8680만원이네요, 기준을 어떤것으로 잡아야할지..) 어머니께서는 무주택자이시고 저에게서 증여받으신 적이 없습니다. 다만 한가지 걸리는 것이 소득이 적으십니다(소득은 제가 사업자를 내고 급여를 드리는 상황이어서 조정이 가능합니다). 그리고 그 빌라 앞으로 담보대출이 끼어있습니다. 어머니께 대출까지 승계를 하려하니 소득이 적어 승계가 어렵다고 은행의 답변을 받았습니다. 대출 승계시 이렇게되면 나중에 문제가 될까요? 이 경우 매매로 하는 것이 나을지 다른 방안이 있다면 가이드 또한 부탁드립니다.

손승현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 손승현 세무사입니다.대출승계가 어렵다면 순수증여로써 유사매매사례가액이 없다면 공시가액으로 평가하시면됩니다.즉 공시가액 8680만원이 증여가액이되며, 증여재산공제 5천만원 공제후에 증여세를 산출하시면 됩니다.

이민기 회계사 · Answer

안녕하세요. 이민기 회계사입니다.주택증여의 경우 증여재산가액은 증여일 현재 시가에 따릅니다. 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 까지의 해당 주택에 대한 매매  등의 가액을 참고하게 됩니다. 또한 증여세는 수증자에게 납세의무가 있습니다.증여자가 대답시 증여세에 대납에 대한 증여세가 다시 부과됩니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 자녀로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

백승호 세무사 · Answer

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.시가 1.5억인 빌라를 부모에게 증여할 경우 부모자식간에는 10년간 5000만원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 그 후 1억까지는 10%의 세율이 적용되니 참고하시기 바랍니다.