현 시세 1억 5천만원 되는 빌라 부모에게 증여 시 세금

안녕하세요 실거주자는 부모인데 자식이 그 주택을 구매한 상태여서 명의를 어머니 이름으로 변경하려는데 이 경우 세금이 어떻게 발생하는지 궁금합니다(증여가 되겠네요). 주택은 4년 넘게 거주하였고 살땐 비조정지역이었는데 지금은 조정대상지역이며 초창기 구매 시 1억 2천 정도에 구매했습니다(공시지가는 부동산공시가격 알리미 사이트에서 공공주택 조회해보니 8680만원이네요, 기준을 어떤것으로 잡아야할지..) 어머니께서는 무주택자이시고 저에게서 증여받으신 적이 없습니다. 다만 한가지 걸리는 것이 소득이 적으십니다(소득은 제가 사업자를 내고 급여를 드리는 상황이어서 조정이 가능합니다). 그리고 그 빌라 앞으로 담보대출이 끼어있습니다. 어머니께 대출까지 승계를 하려하니 소득이 적어 승계가 어렵다고 은행의 답변을 받았습니다. 대출 승계시 이렇게되면 나중에 문제가 될까요? 이 경우 매매로 하는 것이 나을지 다른 방안이 있다면 가이드 또한 부탁드립니다.