임대업 간이과세로 사업자등록시 세금계산서 발행이 가능한가요?

Question

지난달에 상가를 부부공동명의로 구입하였고 곧 임대업으로 사업자등록을 하려고 합니다.

임대료는 월 2,300,000원 (부가세 별도) 입니다.

홈텍스 자료를 보니 신규, 직전연도 수입이 4,800만원 미만인 경우 간이과세자로

세금계산서 발행을 할 수가 없고 발행할 의무도 없었는데

2021년 7월부터 간이과세자도 세금계산서를 발행할 수 있다고 하더라고요

그럼 저 같은 경우도 부동산 임대업 / 간이과세자로 사업자 등록을 하고 홈텍스로 세금계산서 발행을 해 줄수 있는건가요?

만약 세금계산서 발행이 안된다면 임차인에게 영수증을 어떻게 발행해 줘야 하나요?

임차인은 (병원) 세금계산서가 필요하다고 해서요.

아니면 그냥 편하게 일반으로 사업자등록을 내는것이 낫나요?

조금이라도 세금을 절약하고 싶은 마음에 문의드립니다

Answer 1

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.

간이과세자의 경우에는 직전연도 공급가액이 4800만원이 넘는 경우에 세금계산서가 발행이 가능합니다.

임대인이 직전연도 4800만원에 미달하여 세금계산서를 발급할 수 없는 사업자인 경우에는 이체내역만으로도 임차인은 비용인정을 받을 수 있습니다.

간이과세자로 하셔도 문제는 없습니다.

다만, 간이과세자의 경우에는 건물에 해당하는 부가세를 공제를 전액 받지 못하는 문제점이 있습니다.

그래서 보통 임대사업자들은 일반과세자로 많이합니다. 부가세 부분이야 어차피 임차인들이 다주는 것이기 때문에

임대인입장에서는 일반과세자로 하여도 간주임대료 외에는 전혀 손해보는 부분이 없기 때문입니다.

답변도움되셨으면 추천 좋아요 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 송윤경 세무사입니다.

질문자님의 경우에는 올해 사업자등록을 하는 경우이기 때문에 간이과세자(세금계산서 발급 불가)나 일반과세자로 사업자등록이 가능합니다.

상가 양도인이 일반과세자 이었으면 일반과세자로 사업자등록을 하여 해당 상가의 매입시의 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받을 수는 있습니다.

다만, 월 230만원의 월세라면 년간 임대료가 3천만도 안될 것이며, 다음연도에 다시 간이과세 전환의 우편물을 받게 됩니다. 이때 간이과세자를 포기 해야 일반과세자가 유지 될 것입니다.

양도인이 간이과세자라면 굳이 일반과세자로 사업자를 내야 할 이익이 없을 것으로도 보입니다.

병원같은 경우는 세금계산서를 발급 받는다 하더라도 부가가치세 공제를 받을 수도 없습니다. 따라서 간이과세자로서 임대료에 대해 현금영수증을 발행 해도 무방 할 것으로 보입니다. 병원도 부가가치세를 추가로 지급하지 않아도 되니 서로 윈윈 일 것으로 보입니다.

세금계산서를 발급할 수 있는 간이과세자는 직전연도 공급대가(공급가액)의 합계액이 4800만원이상 8천만원미만인 사업자가 가능한 것으로 신규 사업자인 질문자님과는 관계가 없는 상황입니다.

조건(경우의 수)이 많이 있는 답변이니 잘 살펴보시길 권장드립니다.

답변이 도움되셨길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

'21.07부터 간이과세자도 세금계산서 발급이 가능하지만, 신규간이과세자 또는 직전연도 수입금액이 4,800만원에 미달하는 간이과세자는 세금계산서 발급이 불가능한 것입니다. 따라서 신규로 간이과세자를 등록한다면 세금계산서 발급이 불가능합니다.

세금계산서 발급이 불가능하므로 임차인에게는 현금영수증을 발행하시면 됩니다. 다만, 임차인 입장에서는 세금계산서 발급이 불가능한 간이과세자로 현금영수증을 수취하더라도 부가가치세 공제는 불가능합니다.

부가가치세 절세 측면에서는 간이과세자로 등록하는 것이 유리합니다. 그 이외의 거래목적상은 세금계산서 발급이 불가능하면 기재하신 것처럼 불편한 점은 있을 수 있으니 참고하시면 됩니다. 종합소득세는 간이/일반 간 차이는 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.