경매물건을 알아보려고 하는데 낙찰가가 어느정도 이하로 진행을 해야 손해를 안보는지 알고싶습니다.

Question

경매물건을 알아보려고 하는데 낙찰가가 어느정도 이하로 진행을 해야 손해를 안보는지 알고싶습니다. 일반물건보다 추가로 드는 비용들이 있다고 하는데 어떤 항목들이고 얼마정도를 예상해야하는지 몇프로 이하로 낙찰 받아야 손해는 아닌지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.

낙찰을 받을 떄는 감정가가 기준이 아니고 현제 그 부동산의 시세가 얼마인지가 중요합니다.

물론 높은 가격에 낙찰을 받고 나중에 부동산 가격이 많이 상승한다면 그것도 좋겠죠.

하지만 기본적으로 경매를 하는 이유는 시세보다 적은 돈으로 부동산을 사고 싶기 때문이며 따라서 인근 부동산 시세를 파악하고

그에 따라 입찰을 하시면 됩니다.

추가로 부담할 수 있다는 말은. 권리분석을 제대로 하지 못해서 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 경우와

세금이 과다하게 체납되어 있고 먼저 우선배당이 되어 인수할 금액이 생기는 경우 등을 말하며

이런 내용을 이해하시기 위해서는 적어도 도서관에서 경매책 1권 정도는 읽어보셔야 합니다.

어렵지 않으니 시간을 내셔서 읽어보시길 권하고

간단하게 말씀드리자면 선순위 대항력 있는 세입자의 임차보증금은 낙찰받는 사람이 반환을 해줘야합니다. 인수한다고 표현을 하고

선순위 대항력 있는 세입자가 되기 위해서는 근저당 등의 말소기준권리보다 전입과 점유가 빨라야 합니다.

말소기준권리의 대표적인 것이 근저당설정인데 집주인이 부동산담보대출을 2022년 8월 23일에 받았다라고 가정할 경우

세입자가 2022년 7월에 전입신고를 하고 살고 있다고 하면 그 임차인은 선순위 대항력 있는 세입자입니다.

대항력은 전입신고+점유 이고 만약 2022년 8월 23일 이후인 2022년 9월에 전입신고를 하고 사는 세입자가 있다면

이 세입자는 후순위 대항력 없는 세입자라고 표현을 합니다.

보증금이 예를 들어 1억이라고 하고 경매 부동산의 가격이 예를 들어 1억 5천만원이라고 한다면 세입자가 배당요구를 안 했을 경우

낙찰자는 8천만원에 낙찰을 받아도 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억을 인수하여 반환해줘야 하기에

실질적으로 부동산을 1억 8천만원에 오히려 더 비싸게 산 것이 됩니다.

임차인이 배당요구를 하게 되면 배당받고 모자른 돈만 지급을 하면 되는 것인데 사안에 따라 달라지는 내용이니

시간 되실 때 기본서 한 권만 보시면 충분히 이해되실 겁니다.