안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
매도인을 부작위에 의한 사기죄로 고소하고 계약금 반환 및 손해배상을 청구하고자 할 때 , 핵심은 " 기망행위의 입증 " 입니다.
기망행위란 사실을 숨기거나 거짓으로 알리는 방식으로 상대방을 착오에 빠뜨려 재산적 처분행위를 유도한 것을 말합니다.
이 사건에서는 매도인이 중고나라에 ' 건축 가능 ' 하다고 게시한 내용이 있으며 , 이는 계약 체결의 결정적 동기가 되었음을 입증할 수 있습니다.
특히 해당 토지가 이미 10년 전 부터 ' 소하천구역 ' 으로 지정돼 주택 건축이 불가능하다는 사실 , 그리고 해당 사실은 누구든지 시청에 문의하면 확인할 수 있는 공공정보라는 점에서 , 매도인이 이를 인식하거나 적어도 인식할 수 있었음에도 불구하고 구체적 확인을 회피한 채 허위 내지 오인 유도 정보를 게시한 행위는 법적으로 기망에 해당할 수 있습니다.
더 강력한 입증을 위해 다음 자료들을 보강하는 것이 좋습니다.
중고나라 게시글 원문 전체 캡처 : ' 건축 가능 ' 등의 문구 , 작성일자 , 게시자 정보가 명확히 드러나야 합니다.
시청 공무원의 구두 설명 녹취 또는 사실 확인서 : 토지가 이미 소하천 구역이며 수용예정이라는 점 , 그리고 토지 소유자가 이를 모를 수 없다는 취지의 증언은 매우 중요한 간접증거가 됩니다.
토지이용계획확인서 및 소하천 지정 도면 : 공공문서로서 토지 개발 제한 및 수용예정 사실을 뒷받침합니다.
부동산 거래과정의 대화 내용 (문자 , 녹취) : 매도인이 ' 건축 가능 ' 하다고 언급한 흔적이 있다면 핵심 증거가 됩니다.
건축사 등 전문가의 확인서 : " 이 토지에 주택 설치는 불가능하며 , 매도인이 일반적인 토지 소유자라면 충분히 알 수 있는 정보였다 " 는 전문가 의견서가 기망 여부 판단에 도움이 됩니다.
이런 자료들을 토대로 형사 고소 (사기죄)를 진행하면 , 검찰은 매도인이 중대한 정보를 고의로 숨겼는지를 판단하게 됩니다.
중대한 정보 은폐는 단순한 민사상 계약상 과실이 아니라 , 형법상 기망행위로 판단될 여지가 있습니다.
형사 고소 외에도 민사소송으로 계약 무효 및 손해배상 청구를 함께 준비하는 것이 바람직합니다.
특히 소액사건일 경우 법률구조공단이나 대한법률구조공단의 무료 법률 지원을 신청할 수 있으며 , 소액사건심판제도를 활용하면 변호사 없이도 청구 가능합니다.
끝으로 , 단순히 " 나는 몰랐다 " 는 매도인의 항변은 , 소하천 지정이라는 중대한 사실이 오래전부터 공공정보로 존재해왔다는 점 , 그리고 건축 불가 사실이 거래 목적과 직결된다는 점에서 설득력이 없습니다.
조속히 형사 고소와 함께 계약해제의 의사표시(내용증명) 를 보내고 , 법적 조치를 병행해, 나가는 것이 중요합니다.