서울 다세대 내지 연립주택 매매 자본금 0원 가능한가요?
다세대 내지 오피스텔, 연립주택 매수원합니다.
2030청년으로
중소기업 근무 월급 외엔 자본금 없습니다.
1. 선호지역 인서울 역까지 도보 20분 이내 강북~금천까지 어디든 상관없습니다.
2. 자본금 0.
생애최초 LTV 80% + 잔금 20% 후순위 내지 신용대출 예정입니다. DTI, DSR 고려하면 2억 이하 OK. 이것저것 비용 생각하면 1억5천~1억8천 내외가 안전하게 되는 수준입니다.
Q. 제 DSR이 전액을 감당할 수 있는 1.5억 매물을 찾아 80%는 생애최초로, 잔금 20%에는 후순위담보대출 내지는 신용대출을 일으켜 집을 구매하려고 합니다. 이게 가능한건지, 제 망상이고 불가능한건지 모르겠어요. 가능성을 알려주세요.
1. 선호지역 인서울 역까지 도보 20분 이내 강북~금천까지 어디든 상관없습니다.2. 자본금 0.
생애최초 LTV 80% + 잔금 20% 후순위 내지 신용대출 예정입니다. DTI, DSR 고려하면 2억 이하 OK. 이것저것 비용 생각하면 1억5천~1억8천 내외가 안전하게 되는 수준입니다.
Q. 제 DSR이 전액을 감당할 수 있는 1.5억 매물을 찾아 80%는 생애최초로, 잔금 20%에는 후순위담보대출 내지는 신용대출을 일으켜 집을 구매하려고 합니다. 이게 가능한건지, 제 망상이고 불가능한건지 모르겠어요. 가능성을 알려주세요.
==> 이론적으로 가능할지 모르겠지만 현실적으로 불가합니다. 선순위 주담대를 실행한 후 후순위 담보대출을 실행주지않기 때문입니다. 그리고 된다하여도 매월 납부하는 이자가 큰 부담이 될 수도 있는 만큼 최악의 수단으로 판단됩니다. 다른 방법을 고민해 보시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
현재 상황에서 자본금 0원으로 서울의 다세대, 오피스텔, 연립주택을 구매하는 것은 어려운 상황이지만, 특정 조건을 충족하는 경우 가능성은 있을 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 여러 가지 요소를 잘 준비하고 대출을 전략적으로 활용해야 합니다.
1. 주택 구입 시 대출 활용생애최초 주택 구입자 대출 (디딤돌 대출):
LTV(담보인정비율) 80%까지 가능하므로, 매매가 1.5억원이라면 1.2억원까지 대출이 가능하고, 20%인 300만원은 자본금으로 준비해야 합니다. 하지만 자본금 0원이라면 다른 방법을 고려해야 합니다.
후순위 대출 및 신용대출:
후순위 담보대출이나 신용대출을 이용하면 잔금 20%를 준비할 수 있지만, 후순위 대출은 금리가 상대적으로 높고, 신용대출은 이자 부담이 커질 수 있습니다. 또한 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)이 영향을 미칩니다.
신용대출을 통해 잔금 20%를 채우는 경우, 신용도와 소득이 중요한 요소입니다. 신용이 좋고, 안정적인 월급이 있다면 신용대출을 받을 수 있을 가능성이 높지만, 대출이자에 대한 부담이 크므로 신중해야 합니다.
2. 매물의 가격대와 조건1.5억~1.8억 내외 매물이라면, 서울에서 다세대, 오피스텔, 연립주택을 찾는 데는 문제가 없을 수 있습니다. 특히 강북과 금천구는 상대적으로 가격이 낮은 지역이 많기 때문에 가능성이 있습니다.
매물 확인:
LTV 80%를 이용하면 최대 1.2억원의 대출을 받을 수 있으므로, 이 범위 내에서 자본금이 적게 드는 매물을 찾는 것이 중요합니다.
잔금 20%는 자본금이 없으므로 후순위 대출이나 신용대출로 해결하려는 계획이 필요합니다.
3. 대출 심사와 DTI/DSRDTI(총부채상환비율)는 월 소득에 대한 대출 원리금 상환 비율이므로, 월급 외의 소득이 없다면 DTI가 제한을 받을 수 있습니다.
DSR(총부채원리금상환비율)는 전체 대출금에 대한 원리금 상환 비율을 고려하기 때문에, 신용대출이나 후순위 대출을 받을 경우 DSR이 높아질 수 있어 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.
4. 정리 및 결론1.5억원 이하 매물을 찾고 LTV 80% 대출과 후순위 대출 또는 신용대출을 이용해 구매하려는 계획은 이론적으로 가능합니다. 하지만 자본금 0원 상태에서 신용대출이나 후순위 담보대출을 받아 잔금을 해결하려면 대출 심사에서 문제가 생길 가능성이 큽니다. DTI와 DSR 한도 내에서 승인 가능 여부가 결정될 것입니다.
가능성은 있지만, 후순위 대출과 신용대출을 사용하여 잔금을 마련하는 과정에서 금리 부담이 크고, 대출 상환에 대한 부담도 있으므로 리스크가 큽니다. 또한, 대출을 받기 위해서는 신용도와 소득 증빙이 중요하므로, 대출 심사 시 문제가 될 수 있습니다.
따라서 현실적인 대출 한도와 부담 가능한 월 상환액을 고려한 후, 자금 조달 방법을 다시 한 번 점검하고, 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
간단하게 질문처럼은 불가합니다. 이유는 빌라라도 LTV 제한이 있기 때문에 후순위 대출이든 선순위 대출이든 합쳐서 한도가 주택가격의 70%(생에최초80%)을 초과할수 없습니다. 즉, 후순위 대출을 통해 나머지 잔금 20% 불가합니다. 물론 생애최초라도 방공제등이 있기에 80% 대출이 되는 경우도 거의 없습니다. 억지로라도 진행을 원하시면 신용대출이나 다른 대출을 통해 자금을 조달하여야 하지만 DSR등으로 인해 쉽지 않습니다. 그리고 대출을 신청하시려면 계약서를 작성한뒤 제출하여야 하는데, 계약서는 계약금을전달한 뒤에 가능하기에 계약이 필요한 계약금 5~10%는 본인자금이 있으셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
생애최초 구입자이며 무주택이고, 연 소득이 일정 이하(8천만 원)라면 LTV 80% 가능하다고 합니다
1.5억 매물 기준으로 80%면 1.2억 대출 가능하고 잔금까지 후순위대출을 받는다는건 제한이 많을것으로 보입니다
그래도 20%정도는 본인 자본금이 있어야 매수가 될것으로 보입니다