성인 자녀가 노부모님께 증여시에도 증여세를 내어야 하나요?

Question

현재 시가 2억 7천만원 상당의 부산의 아파트를 소유하고 있습니다(2005년부터 15년간 보유하고 있습니다). 거주는 부모님이 하고 계십니다.

제가 결혼으로 인해 1가구 2주택자가 되어 이 아파트를 처분하고 싶은데, 부모님은 이 아파트에 계속 거주하고 싶어하시고, 가지고 계신 여유자금은 거의 없습니다.

증여를 하고 싶은데, 증여세가 만만치 않아 고민입니다. 부모님께 양도 또는 증여의 방법으로 아파트 명의를 이전해 드리되, 제일 절세할 수 있는 방안은 무엇일까요? 일부는 증여를, 일부는 양도를 하는 방법도 가능한ㄱ가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 경우, 질문자님 명의로 된 아파트를 부모님 명의로 변경시 부담부증여, 직거래매매가 있습니다.

부담부증여 명의변경 대상이 되는 아파트는 담보로 70% 대출 받거나, 전세로 세입자를 둔 상황에서 진행하는 방법이 있으며

실제 매수인이 매도인에게 시세에 맞는 돈을 주고 구입한다고 보시면 되죠.

부담부증여 직거래매매 방식은 증빙에 대한 부담도 있지만, 받는사람 소득이 있어야 되고, 소득이 없다면 진행할 수 없지만

받는 사람의 배우자 소득까지 인정이 됩니다.

자세한 내용은, 실제 사무실 가서 자세하게 상담을 하시는 편이 좋을 것 같습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여하는 경우에도 증여재산공제(10년간 5천만원)을 제외한 금액에 대해서는 증여세를 내야합니다.

만약 해당 아파트에 채무가 있는 경우에는 부모님에게 부담부증여 형태로 주택과 그 채무를 동시에 승계하는 방식으로 증여하는 것이 유리합니다.

이 경우 채무승계부분에 대해서는 질문자에게 양도소득세가, 주택의 시가에서 채무를 제외한 금액은 증여로 보아 질문자의 부모님에게 증여세가 부과되게 됩니다. 이 경우가 세부담은 가장 낮출 수 있을 것으로 보입니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

부모자식간의 양도는 객관성과 투명성을 확보하지 못하면 증여로 볼 확률이 높습니다.

따라서 일반적으로 증여로 진행하시는 경우가 많으며, 만약 주택에 저당이나 전세금등이 있다면 그것을 승계하는 조건으로 증여를 한다면 부담부증여가 되는 것으로서, 부모님은 증여세, 질문자님은 양도소득세를 부담하게 됩니다.

보통 세금자체만 놓고보면 부담부증여가 과세표준이 낮아지므로 일반증여보다 세액이 적은경우가 많긴합니다. 하지만 부채를 승계하므로 완전한 증여가 아니라는 단점이 있습니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 부모님에게 이전하는 방법으로는 증여와 양도가 있습니다. 해당 부동산에 부채가 있다면 부담부증여도 가능합니다.

양도소득세는 양도가격, 취득가격, 보유기간 등을 파악해야 계산이 가능합니다. 양도소득세 중과대상이 아니라면, 보유기간이 긴 부동산일수록 증여보단 양도가 일반적으로 유리할 수 있습니다. 위의 경우에는 중과대상은 아닌 것으로 보여집니다.

또한, 증여를 받는 자는 증여세를 납부해야하는데 부모님이 여유자금이 없을 경우 증여세를 납부할 여건이 되지 않을 것으로 보입니다. 이 경우에 질문자님이 증여세를 대신 납부한다면 이 또한 증여로 보므로 증여세 부담은 더 커집니다.

따라서 위의 경우, 증여보다는 양도가 여러가지 면에서 나아보입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

전부 양도로 처리할 수도 있으며, 일부만 양도로 처리할 수도 있습니다.

현재 1가구 2주택자라 하더라도 비과세 요건을 만족할 경우 양도로 처리하면 양도소득세가 발생하지 않습니다. 단, 실제 대가를 수취하지 않으면 증여로 보아 무신고 가산세 및 납부지연 가산세를 함께 부담해야할 수 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도 또는 증여를 할 경우에 결국은 자금이 있어야 하는데 자금없이 명의이전할 수 있는 방법은 거의 없다고 봐야 합니다. 절세를 하고자 한다면, 증여보다는 양도가 낫긴 하나 매수대금이 있어야 합니다. 이에 대한 절충안으로 부담부증여가 있을 것 입니다. 아파트에 담보대출을 받은 후 채무부분은 양도세를 계산하고 시가에서 대출 부분을 제외한 금액을 증여로 보아 증여세를 신고납부하면 됩니다.

자금 없이 명의이전하기는 사실상 불가능합니다.