아파트 대출금 있는 상태에서 전세 내 놓을 때.

Question

아파트 시세가 6억이고 주택담보대출금이 2억이 있는 집을 전세 내놓으려고 합니다.

1) 전세금 4억 받으면 대출금 상환해야 하나요?

대출이 보금자리론인데 주택금융공사에 물어보니 실거주기간이 끝나서 전세 내 놓아도 상환 안해도 된다고해서요.

2) 이 조건이면 세입자는 전세보증보험 가입 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

실거주 조건으로 본인이 담보 대출을 받은 거에 대해서는 해당 금융사는 최우선 순위를 가지고 있기 때문에 전세를 놓든지 월세를 넣든지 관여할 이유가 없습니다

다만 임차인의 입장에서는 현재 대출이 2억 있는데 4억의 보증금을 가지고 들어온다면 채권의 합의 시세에 100%가 되기 때문에 결코 안전한 상황이 아니죠

공시가를 통해 보증보험 가입 여부는 별도 확인하여야 하겠으나 아 조건으로 임차인을 받기는 매우 어려운 수준으로 보입니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 상환여부는 질문자님 선택에 따라 하시면 되는데 만약 상환조건부 전세가 아니라면 들어올 임차인이 없을수 있습니다. 이유는 시세가 6억인데 대출이 2억, 보증금이 4억이면 시세대비 전세가율은 100%이기에 단순하게 보면 보증금보호자체가 어려운 매물에 해당되기 때문입니다.

2) 1처럼 위조건이라면 당연히 가입이 불가하고 그에 따라 들어올 세입자를 구하기는 현실적으로 어렵다고 보시면 됩니다.

예를 들어 만약 비교매물의 전세시세가 4억이고 본인이 선순위 근저당을 유지히사려면 전세시세 -선순위근저당의 금액의 전세임차인을 구하셔야 합니다 쉽게 전세금 2억으로 내놓으셔야 그나마 계약가능성이 있고 보증보험 가입도 가능할 여지가 있습니다, 결국 4억의 임차인을 받아 선순위근저당을 말소하거나, 남겨두시려면 그만큼 전세보증금을 낮게 하셔야 합니다 그런데 둘다 결국 임대인이 가져가는 현금은 2억이라는 점은 차이가 없기에 대출이자를 고려하면 전세금 4억으로 임차인을 구하고 선순위 근저당을 말소하는 조건으로 하시는게 기존대출이자부담이 없기에 유리합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 대출금 있는 상태에서 전세금 4억을 받는다고 해서 대출금을 상환할 필요는 없습니다. 특히 보금자리론의 경우 주택금융공사에 문의한 결과 실거주 기간이 끝나면 전세로 내놓아도 즉시 대출 상환 의무가 없다고 합니다.

2. 세입자의 전세보증보험 가입은 가능합니다.

보금자리론 실거주 기간이 끝났다면 전세로 전환할 때 대출 상환 의무가 없으며 세입자 전세보증보험 가입도 선순위채권 범위 내에서 가능하다고 이해할 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 전세보증보험에 가입이 됩니다

그런데 대출이 있으면 대부분 세입자들이 방얻는것을 꺼려합니다

전세를 내놓는 부동산에 이런부분을 상담받아보시고 적정한 가격에 내놓으시기 바랍니다

Answer 5

아파트 시세가 6억이고 주택담보대출금이 2억이 있는 집을 전세 내놓으려고 합니다.

1) 전세금 4억 받으면 대출금 상환해야 하나요?

==> 임차인이 전세자금 대출을 신청하는 경우 선순위 근저당은 말소대상인 만큼 상황해야 합니다.

대출이 보금자리론인데 주택금융공사에 물어보니 실거주기간이 끝나서 전세 내 놓아도 상환 안해도 된다고해서요.

2) 이 조건이면 세입자는 전세보증보험 가입 가능한가요?

==> 매매 및 전세가격비율, 보증금 확보가능성을 가지고 판단해야 하는 사항인 만큼 현재 상황 만으로는 판단이 불가합니다