전세로 살고있는 모친 명의 아파트를 저희 부부가 특수관계인 저가매매할 경우 궁금한 점이 있습니다.

Question

현재 모친 명의의 아파트에 전세로 거주 중입니다. 2021년 11월 24일~ 2023년 11월 25일까지

전세계약을 하였고 보증금 3억을 2021년 11월 24일에 모친통장에 보냈습니다.

2023년 11월 10일에 모친명의 아파트를 저희 부부가 전세금 반환을 받지 않고 실매매가의 차익분을 저가매매하려고 하는데(감정평가 받은 금액의 30% 이내선) 매매계약서와 셀프등기 관련, 전세계약해지에 관하여 궁금한 점이 있습니다.

1. 평균 매매가와 감정평가 받은 금액이 거의 동일하여 조금 여유롭게 30% 이내선으로 거래하려고 하는데 모친은 실양도가가 아닌 시가(감정평가금액)로 양도소득세 신고를 하는지? 저희 부부도 실매수가가 아닌 시가(감정평가금액)로 취득세 신고를 하는지?

2. 매매계약서에 보면 계약금, 중도금, 잔금과 날짜가 있는데 전세계약해지를 하지 않고 매매하는 경우 중도금 기입란에 전세보증금과 전세계약날짜로 기입하고 매매계약서 작성해도 되는지? (ex. 중도금 금 삼억원정은 2021년 11월 24일에 지불한다. 잔금은 2023년 11월 10일에 지불한다. )

3. 2번이 아닌 경우 다른 양식의 매매계약서로 작성해야 하는지?

4. 전세계약 해지를 따로 해야하는지? 한다면 언제 해야 하는지?(매매계약 후? 부동산실거래신고 후? 등기 후?)

5. 부동산실거래신고를 온라인으로 할 예정인데 매도자, 매수자 공인인증서가 둘 다 필요한지?

질문 사항이 많습니다. 답변해주시면 감사드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 거래가액으로 양도소득세 신고를 하고 매수자도 해당 금액으로 동일하게 취득세 신고를 해야합니다.

특수관계인 직거래시 최근 3개월 시세에 30%미만으로 거래되면 증여로 보아 증여세가 나올 수 있습니다.

2. 형식상 임차인이 매수를 하는거니 계약금과 잔금만 가격을 넣으면 됩니다.

- 본 계약은 임차인이 현재 거주하고 있는 본 주택을 임대인으로 부터 매매하는 계약이며, 임대보증금 30,000만원은 잔금으로 갈음 하고, 임대인의 임대보증금 반환의무는 소멸시키기로 한다.-

해당 특약 넣어 진행하시면 됩니다.

4. 임대차거래신고 후 해지되는 경우 따로 신고하지 않습니다.

5. 둘 다 필요합니다.

등기관련해서는 세금신고와 인지세, 채권할인 등 매매건을 개인이 하기엔 번기로우니

법무사를 통해 등기치는게 훨씬 수월합니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.