깡통전세 란게 무엇인가요..?

Question

뉴스에서 깡통전세라는 이야기를 많이 접합니다저도 곧 독립을 하면 일단 전세를 알아볼 생각입니다깡통 전세가 무엇인지 또 전세 계약시 주의해야 할 점을 이야기 부탁드립니다 !!

강태호 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리겠습니다.1. 깡통전세란 무엇인가?통상적으로 전세가는 매매가의 60~70% 이내에 형성되는데전세가가 매매가와 시세가 비슷하거나 그보다 더 높을 경우에는 깡통전세라고 합니다. 2. 전세계약 시 유의할 점- 등기부부본을 직접 발급 받아서 확인- 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기- 전입신고 및 확정일자 받기- 전세금 반환 보증보험 가입하기- 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)- 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기- 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기- 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)- 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기- 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)

송진호 공인중개사 · Answer

깡통전세는 전세금이 주택의 매매 시세와 비슷하거나 주택을 담보로 제공된 대출금과 전세금의 합이 주택의 시세보다 더 큰 경우를 말합니다.아래는 대검찰청에서 제공하는 "전세사기예방 주의사항"과 저의 의견을 함께 안내드립니다. 꼼꼼히 확인하시어 안전한 거래 하시기 바랍니다.[계약전]1. 공인중개사무소 정상 등록 여부 확인 : 무늬만 부동산중개사무소인 무동록 유사명칭 중개업소 주의2. 공인중개사가 물건 안내 및 거래약서 체결 여부 : 중개사 자격증이 없는 중개보조인 (통상 실장)이 진행하는지 유의 필요[계약단계]3. 임대물건과 비슷한 주변 물건의 시세확인 : 전셋값이 매매가를 웃도는 깡통전세 주의4. 집주인 체납여부 확인 : 세금 체납은 등기부등본에도 나오지 않으므로 국세완납증명서를 통해 확인 (집주인 요청 필요)5. 등본상 소유주와 집주인 동일여부 확인 : 소유주가 아닌 대리인과 계약시 위임 범위 초과 계약 주의[계약이후]6. 계약당일 주민센터에서 확인일자 부여받고 전입신고7. 가급적 임대보증보험 가입 : 보증보험 가입가능 기간 (전세계약기간의 1/2경과 전)을 지나지 않도록 주의감사합니다.

이정빈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.깡통전세란 부동산의 가격보다 전세금이 더 높은 경우를 말하거나 이미 대출금과 기타 선순위 채권들이 많아서 세입자에게반환할 여력이 안 되는 부동산에 전세로 들어간 경우를 말합니다.이런 경우 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못하는 큰 손실을 볼 수밖에 없습니다.전세 계약을 할 경우 유의사항으로 가장 중요한 것은 가격입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다.이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.전세사기와 관련한 설명 영상링크를 올려드릴 테니 시간되실 때 보시고 도움이 되신다면 좋겠습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.깡통전세는 세입자가 만기 후 나갈때 주인이 보증금을 돌려주지 않아경매로 넘어가도 낙찰가가 세입자의 보증금 수준이 되지 않아 세입자가 온전히 보증금을 돌려 받을 수 없는 집을 말합니다.단순히, 집 시세가 보증금과 근저당등을 합한 것과 비슷한 수준의 집으로 이러한 집은 경매로 넘어가도 결국에는 세입자가 집을 낙찰받는 경우가 많습니다.계약시 등기부를 잘 확인하시고 전입날까지 다른 근저당 설정 금지등의 특약을 넣고 계약을 진행하시고, 가급적이면 전세보증보험 가입 가능한 집으로 계약하시길 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.