전세 사기 유형과 대처법에 대해서 알고 싶어요.
요즘 부동산 쪽에 전세 사기가 굉장히 많이 많이 있다고 언론에서 그러던데, 전세 사기의유형과 대처법은 어떤게 있는지 알고 싶어요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기의 유형은 다양합니다. 대표적으로 무자본 캡투자에 따른 깡통전세로 인한 보증금 미반환, 상환능력이 없는 제3자에게 소유권이전후 보증금만 가지고 잠적등이 대표적입니다. 보통은 사기라는게 법의 헛점을 파고들기 때문에 완벽한 방어자체는 쉽지 않고, 임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권을 갖추고 보증보험에 필히 가입을 하는게 그나마 피해를 줄일수 있습니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 사기는 부동산 임대차 계약 시 보증금을 돌려받지 못하거나 집을 빼앗기는 등의 피해를 입는 경우를 말합니다. 전세 사기는 여러 가지 유형과 수법으로 이루어지는데요, 최근에는 다음과 같은 유형이 많이 발생하고 있습니다.
깡통전세 사기: 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물인데요. 집주인이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 거예요. 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 하고요.
이중계약 사기: 부동산 소유주로부터 임대차계약을 위임받은 건물관리인이 소유주에게는 월세계약을 했다고 하고, 세입자와는 전세계약을 하여 전세 보증금을 가로채는 유형입니다.
신탁 사기: 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 거예요. 집주인은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 해요. 이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 되는데요. 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 된다면, 계약이 무효로 취급될 수 있어요. 사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고 있는 거라, 불법점유이니 나가달라는 이야기를 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없고요.
이러한 전세 사기를 막기 위해서는 다음과 같은 대처법을 알아두는 것이 좋습니다.
공인중개사 선택: 부동산 중개업 등록증과 공인중개사 자격증을 확인하고, 국가 공간 정보 포탈 홈페이지1에서 해당 부동산의 공인중개사, 부동산 중개인 등록 여부를 확인하세요.
임대인 신분 확인: 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있기 때문에 반드시 임대인 신분증, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하세요. 보증금을 입금할 때도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.
주택상태 확인: 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요. 또한 집을 잘 살펴본 후 하자가 있는 곳은 보수요청을 하는 것이 좋습니다.
주변 매매가, 전세가 확인: 시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약한 후 전세보증금을 가로채는 수법이 있으므로, 국토교통부 실거래가 공개 시스템2이나 부동산테크3 등의 앱을 통해 주변 매매가와 전세가를 확인하세요.
주택 임대차 표준 계약서 사용: 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다. 반드시, 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청하세요. 표준 계약서는 부동산거래관리시스템4에서 다운로드할 수 있습니다.
선순위 권리관계 및 소유권 확인: 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 전세보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 등기부등본을 구하여 확인하세요. 또한 등기부등본 소유권 사항에 신탁등기 내용이 있는지 확인하세요. 이때 건물 소유권이 신탁회사에 있다면 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차계약 권한이 누구에게 있는지, 신탁된 부동산에 설정된 채무가 있는지 등의 정보를 확인하세요.
전세보증보험 가입: 전세보증보험은 전세금을 대신 보장해주는 보험으로, 전세사기 피해를 예방하고 보증금 회수를 돕는 역할을 합니다. 전세보증보험은 임대인이 가입할 수도 있고, 세입자가 가입할 수도 있습니다. 임대인이 가입한 경우에는 전세보증보험증권을 받아보고, 세입자가 가입한 경우에는 보증료를 납부하고 보험증권을 받아야 합니다.