안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
가계약은 전세계약의 일부로 취급되므로, 가계약을 하실 때는 반드시 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본에는 주소, 발급일자, 갑구, 을구 등의 정보가 기록되어 있으며, 특이사항이 없는 깨끗한 매물인지 확인하셔야 합니다. 가계약금은 임차인의 단순변심일 경우 포기해야 하고, 임대인의 귀책사유일 경우 배액을 상환해야 합니다.
본계약은 이사하기 한 달 전에 하시면 됩니다. 본계약을 하실 때는 임대인과 중개인과 함께 만나서 계약서를 작성하고, 임대인의 신분증, 인감증명서, 인감도장 등을 확인하셔야 합니다. 또한, 근저당권이 잡혀있는 매물인 경우, 상환말소조건 무융자 계약을 하시거나, 채권최고액을 감액등기하도록 요청하셔야 합니다.
전입신고는 대항력을 갖추기 위해 필요한 조건 중 하나입니다. 대항력이란 임차인이 계약한 기간 동안 주택을 점유할 수 있는 권리를 제3자에게도 주장할 수 있는 법적 능력을 말합니다. 전입신고를 하지 않으면, 임대인이 바뀌거나, 매물이 경매에 넘어가는 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 전입신고를 하실 때는 확정일자도 받으시는 것이 좋습니다. 확정일자란 전세권 설정 등기를 하지 않아도, 전세보증금의 우선변제권을 인정받을 수 있는 날짜를 말합니다. 확정일자를 받으면, 경매대금 분배 순위가 결정될 때 확정일자에 따라 우선순위가 정해집니다.
새로운 집 계약서의 확정일자는 전입신고를 하실 때 받으시는 것이 좋습니다. 전입신고를 하실 때는 주민센터에 가서 전입신고서와 계약서를 제출하시면 됩니다. 전입신고를 하시면서 확정일자를 받으시면, 대항력과 우선변제권을 동시에 갖추실 수 있습니다.