상업용 부동산 계약후 중도금에 대한 세금 환급 받은 경우 이후 계약파기시 어떻게 되나요?

Question

상업용 부동산을 구매하여 지대를 받기위해 10% 내고 계약을 진행하였습니다.

이후 사업 개시일까지의 중도금을 시행사가 대신 내고

마지막 사업 개시일이 되면 중도금 및 잔금을 계약자가 마저 내고 사업 시작(임대)을 하는 구조인데요.

재정적 변화로 사정이 생겨 계약 파기를 해야할 때 중도금에 대한 환금 세액 받은 부분에 대해서 어떻게 납부하면 되는지 분할 납부나 지연이 가능한지 여쭤보고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 Allrounder입니다.

문의 주신 내용에 대하여 하기와 같이 답변 드립니다.

지금 하신 질문은 중도금 관련 부가가치세 환급금액에 대한 반환질문으로 이해가 됩니다.

일반적으로 상가 및 건물분양 계약이 중도 해제되는 경우에는, 수분양자(건물분양받는자)는 이와 같은 사실을 국세청에 신고하고 조기상환받은 부가가치세액을 국세청에 반환해야 합니다. 그리고 이를 이행하지 않을 경우에는 조기상환받은 부가가치세에 더하여 신고의무불이행에 따른 가산세까지 징수당하게 되므로 주의를 요합니다. 특히 분양계약이 해제된 경우라하더라도 국세청에 별도의 신고를 해야합니다.

아래 국세청 관련 링크로 들어가셔서 추가 정보및 문의후에 신청하시는것을 권해드립니다.

https://www.nts.go.kr/ (들어가셔서 '성실신고지원'아래에 '부가가치세'를 클릭하시면됩니다)

https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index.xml (국세청 홈텍스 페이지)

그리고 일반적으로 상가 및 건물 분양계약이 해체된 경우에는, 부가가치세법시행령 제59조에 의거 최종적으로 국세청에 부가세를 납부한 사업시행자가 수정세금계산서(마이너스 세금계산서)를 발행하여 국세청으로부터 기 납부한 부가세를 환급받습니다.

그러나 사업시행자가 환급받은 부가세는 최초에 수분양자가 지급한 것(매입세액)을 대납한 것에 불과하므로, 사업시행자는 이를 수분양자에게 부당이득으로서 반환해야 함이 원칙입니다. 이 절차는 통상 사업시행자가 분양계약의 해제에 따른 원상회복의무로서 수분양자에게 중도금 등을 반환할 때, 이에 대한 부가세를 포함하여 반환함으로써 이행하는 것이 일반적입니다. 즉 수분양자(건물분양받는자)가 중도금을 낼때 포함해서 같이 낸 부가세를 같이 돌려받는것이죠. 그리고 수분양자는 상기에서 언급된것처럼 조기환급받은 부가가치세액을 국세청에 반환하는것이고요.

그리고 질문에서는 나오지않은 내용이지만, 만약 해약금(위약금)에 의한 계약 해제의 경우는 수분양자가 계약금을 포기 함으로써 계약을 해제하는 것이어서, 이 경우에 수분양자에게 계약금에 포함되어 있는 부가세를 부당이득으로써 반환해야되는지 여부가 문제될수는 있겠지만은, 이는 계약해제에 따른 원상복귀의무와 위약금 지급의무는 전혀 별개의 것으로 간주되니, 수분양자가 지급한 계약금에 부가세가 포함되어 있었다면, 사업시행자는 계약관계의 소멸로 인하여 수분양자에게 부가세를 반환해야할것입니다.

부가세의 분할 납부는 원칙적으로 세법에는, 부가세 분할 납부 규정이 없습니다. 그러나 국세청에서 정한 특정 사유에 해당하면 부가세 납부기간 연장이나 징수 유예를 신청할수가 있습니다. 기본적으로 이 두가지는 부가세를 분납할수 있는 개념인데, 납부기간 연장이나 징수유예 모두 부가세를 납부하는 기간만 늘리는것이 아니고, 기간을 늘리면서 매달 나누어서 부가세를 납부하게 하는것인데, 물론 사유가 적정해야 승인이 날것입니다.

혹은 부가세 납부연장이나 징수유예같은 적절한 사유가 없는경우, 신용카드를 통한 분할납부도 가능할수 있습니다. 신용카드가 보통 할부가 가능하니깐, 신용카드로 납부시 특정한 사유등이 없어도 분할납부가 가능할것입니다.

도움이 되었기를 바랍니다.

감사합니다 .