전세만료 전 임차권 등기설정 및 경매로 보증금 반환이 가능한가요?

Question

계약 만료 전 이사를 가기 위해 집주인에게 얼마에 전세를 설정해서 부동산에 올리면 될지 이야기하였습니다.

하지만 집주인의 문제로 인하여 등기부등본 갑구에 저보다 후순위로 가압류가 있음을 확인하였고 때문에 새로운 세입자를 구하기 어려울 것이라 들었습니다.

보증금의 대부분이 은행 대출을 통해 마련하였는데 임대인과 임차인의 합의로 임차권등기설정이 가능한지 궁금합니다. 또한 임차권등기설정 이후에 경매를 통하여 보증금 반환이 가능한지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임차권 등기는 계약만료시 보증금을 반환하지 않았을 때 신청이 가능합니다. 결국 만기가 지나야 신청이 가능하며, 만약 임대인가 전세계약종료합의서를 작성하여 합의 해지를 하게 되면 바로 신청은 가능합니다.

그리고 임차권 등기가 되었다고 바로 목적물을 경매에 넘길수 있는 것은 아닙니다. 별도의 반환소송을 통해 승소하고 해당 판결문을 가지고 경매를 신청하셔야 합니다,

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세 계약 만료 전에 임차권 등기설정을 하고 경매를 통해 보증금을 반환받는 것은 가능합니다. 다만, 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다.

우선, 임차권 등기설정은 임대인과 임차인의 합의 하에 이루어질 수 있으며, 이는 임차인이 주택의 소재지 관할법원에 신청하여 진행할 수 있습니다. 이 과정을 통해 임차권이 등기부에 등재되면, 임차인은 전입신고를 이전하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다

임차권 등기설정 후에는, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있는 권리가 있습니다. 이는 임차권 등기가 완료된 상태에서 임차인이 다른 집으로 이사를 가고 전입신고를 하더라도 유지되는 권리입니다.

그러나 전입신고를 옮기기 전에 반드시 임차권 등기설정을 완료해야 하며, 단순히 짐을 두고 이사하는 것만으로는 대항력을 유지할 수 없습니다. 가족 중 한 분을 세대원으로 전입신고하고 이후에 본인만 전출하는 방식으로 대항력 유지가 가능합니다.

또한, 가압류가 있는 경우에는 새로운 세입자를 구하는 것이 어려울 수 있으므로, 임차권등기설정과 경매 절차에 대해 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.