임차권 등기관련해서 궁금한 사항이 있습니다.
1. 새로운 세입자가 등기부등본을 떼 본 결과 별다를 문제가 없어 계약을 진행 했는데 이후 전 세입자가 보증금을 돌려 받지 못해 임차권등기를 신청한 경우 어떻게 되나요?
2. 임차권 등기는 점유를 한 상태에서 신청 후 등기부등본에 올라가면 이사갈 수 있다고 아는데 이 때 타이밍이 맞게 새로운 세입자는 빈집으로 문제 없다고 생각하고 확정일자, 전입신고(이사), 잔금을 치르면 어떻게 되나요?
3. 신청기간이 중요한가요 아니면 등기부등본에 등록된 기간이 중요한가요?
4. 2번의 경우는 잔금을 치르기전 등기부등본을 살펴보는 방법으로 피하면 되나요?
5. 1번의 경우는 등기부등본에 임차권등기가 올라가지 않은 상태에서 집을 비웠음으로 배당 순위가 후순위가 되는 것인가요?
이런 귀찮은 상황 자체가 발생하지 않기 위해 계약 전, 잔금 치르기 전 미리 알아두거나 특약으로 넣어두어야 할 것을 가르쳐 주시면 감사하겠습니다.^^
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1, 종종 일어날수 있습니다만 계약상 해당 부분을 임대인이 고지하지 않고 계약을 진행하는 경우라면 목적물 권리하자에 해당할수 있기 떄문에 계약해지등을 통보하실수 있어 보입니다.
2. 순위상 임차권 등기를 신청한 세입자가 선순위가 되고 질문자님은 후순위가 됩니다.
3. 각 임차인별 전입신고와 확정일자 기준으로 순위가 정해집니다.
4. 임차권등기가 완성되지 않았다면 등기부상 확인은 어려울수 있습니다. 다만 임대차계약시 특약으로써 이를 방지하는 조항을 넣거나 계약전 해당 부분에 대한 문제가 없는지 상대방에게 확인하는 방법이 있을수 있습니다.
5. 임차권 등기 전까지는 점유를 하는게 원칙이지만 실제 전입신고만 유지하면 대항력에는 변동이 없고, 이에 따라 임차권등기를 하는데 문제없기 때문에 사실상 이후 임차인은 후순위가 되게 됩니다.
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