여친 소유 주택을 예랑이 전세/매매 가능한가요?

Question

안녕하세요 어려운 질문하나 드리려구요.

제(여자) 명의로 된 아파트가 있는데, 현재 제3자에게 전세준 상태에요.

곧 전세가 만기가 될 예정이고, 같이 살 남친이 있어요.

저는 워크아웃중이라 대출이 불가해서, 전세만기 시 돌려줄 전세금이 없거든요. 다른 세입자를 받아 전세금을 내줘야 하는 상황인데,

남친과 혼인신고를 하게될것같아 여쭙니다.

남친은 신용이 좋으니, 전세대출을 받아 제 집으로 세입자 들어오고 저는 이 집에 새대원으로 등록할수있나요?

혼인신고는 언제 해야하나요?

혼인신고 하고 대출을 받으면 좀 더 이자가 저렴하지 않나요? 근데 여자집인데 이게 가능한지도 궁금해요.

1. 여자 소유 아파트 있음.(다른 사람에게 전세준 상태)
2. 여자 워크아웃 중 - 대출불가
3. 남자의 명의로 여자 아파트 매매 / 전세대출 받아서 같이 살려고 함.
4. 남자가 매매를 해야할지? 전세로 들어가야할지?
5. 혼인신고는 언제 해야할지?
6. 더 좋은 의견이 있으신지요?

Answer 1

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

결과적으로 본인의 집 세입자 내보내고 그 집에 같이 살려고 하는데

본인은 퇴거담보대출 받기 어려운 상황으로 보입니다.

혼인신고하면 동일세대로 남편이 아내명의 아파트 전세대출 자체는 말이 되지 않습니다.

현실적인건, 혼인신고 전 남편이 주택 매매를 하면서 주담대를 받고

해당 금액으로 세입자 보증금을 내준다음 혼인신고 후 살면 됩니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

혼인신고를 하게 되면 부부가 되어 같은 세대가 되게 됩니다.

부부끼리 임대차계약이 불가해서 전세대출이 불가하게 됩니다.

따라서 우선 혼인신고 이전에 임대차계약을 진행을 해서 전세대출을 받고 남편분이 세대주가 되고

다음으로 아내분이 동거인으로 등재가 된 상태에서 이후 혼인신고를 하시는 것이 순서상 맞을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 금융기관가 국가는 직계존비속 및 형제, 부부간의 전세계약을 진정한 전세로 보지 않습니다. 그래서 그렇습니다.

2. 워크 아웃 상황이므로 가장 현실적인 방법은 남편 명의 주담대로 주택을 매수하는 것이 좋겠습니다.

3. 남편이 질문자님의 집을 매수하기로 결정했다면 반드시 매매 계약과 소유권 이전 등기가 완전히 끝난 후에 혼인신고를 하는 것이 세무적으로나 대출 승인 면에서 유리합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

기본적으로 전세대출(버팀목, 디딤 등)은 집주인이 세입자를 위한 대출을 허용해야 합니다

현재 집주인(여자)이 남친과 혼인신고 전이라면 남친은 제3자 세입자로 들어가야 합니다

하지만 전세금 반환 능력이 없는 상태에서 여자가 전세금 돌려줄 수 없는 상황이면,

은행에서는 대출 승인 거절 가능성 높습니다

혼인신고 후 공동세대원이 되면, 남친이 대출을 받더라도 실질적으로 부부의 공동 책임으로 처리 가능합니다

즉, 혼인신고가 먼저 되어야 은행 입장에서 신용과 상환능력을 합산해 대출을 승인할 가능성이 커집니다

매매보다는 전세로 들어가는 편이 안전합니다