오피스텔, 아파트, 분양권 보유시 양도세 문의

Question

현재 오피스텔 1채, 분양전환된 아파트 1채 보유중이고, 앞으로 분양권 매수할 예정입니다. 3개 모두 인천 조정지역에 있습니다.

1. A 오피스텔 : 2012년 12월 1억원에 매수, 공부상 업무용이나 실제 주거용으로 사용, 세입자 거주중, 공시지가 1억 미만, 전용 15평

2. B 아파트 : 2015년 8월 LH임대아파트로 입주, 현재까지 실거주중, 2021년 11월 3억원에 분양전환 완료, 전용 24평

3. C 분양권 : 청약 당첨후 2021년 12월 계약 예정(분양가 4억원), 2025년 6월 입주 예정, 전용 22평

질문)

1. 2022년 11월에 A 오피스텔을 1.2억원에 매도 시 양도세 중과 해당 하나요? 양도세율 얼마나 나올까요?

2. 오피스텔 매도 이후 2024년 10월에 B 아파트를 6억원에 매도시 일시적 1가구 2주택으로 양도세 비과세 받을수 있을까요? 임대주택을 분양 받으면 1년 이내 분양권 매수해도 일시적 2주택 요건 해당된다고 알고 있습니다. 다만 오피스텔 보유 기간중에 매수 하는거라 어떻게 될지 모르겠네요. 비과세 해당 안된다면 양도세율 얼마나 나올까요?

3. 절세하기 위해서는 A->B->C 순서대로 매도해야 되나요? 최적의 매도 순서와 타이밍 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

또한 분양권 역시 2021년부터는 주택 수 산정에 포함되므로 해당 사실관계 역시 따져보셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

오피스텔을 사무실 용도로 사용한다면 기본세율이 적용되지만 주거용으로 사용할 경우 다주택 중과가 적용될 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다. 감사합니다