형식주의의 입장에서 실제 점유자와 전입신고 및 확정일자를 받은 사람이 다른 경우

Question

안녕하세요 질문 남기려합니다. 집에 대하여 전입신고와 확정일자를 받은 사람과 실제로 점유하고 있는 사람이 다른 경우 예를 들어

ex) case1 갑이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 임차인이지만 갑이 해외출장으로 갑의 친형인 을이 집을 점유하고 있는 경우 (집주인의 동의가 없는 상태임, "그냥 나 출장가있을 동안 형이 집 좀 봐줘")

ex) case2 임차인A가 집주인 동의 하에 B와 전대차 계약을 맺은 경우 실제로 전입신고와 확정일자를 받은 사람은 A이지만 실제로 집을 점유하게 되는 것은 B인 경우

이 두 가지 케이스 모두 집이 법원에 경매로 넘어갈 경우 실제 점유자가 다르다는 이유로 임차인의 권리가 사라지거나 임차인이 불이익을 받나요?

우리나라 법률은 형식주의로 알고 있는데, 그 집을 누가 점유하고 있든 등기소나 법원은 전입신고와 확정일자를 받은 문서를 기준으로 판단을 하나요? 점유자와 임차권을 가진 임차인이 달라도 괜찮나요? (집주인 동의 하에)

<집주인 동의가 없는 전대차 (일부분 전대차는 예외)의 경우는 임대인이 이를 취소할 수 있고 무효라는 사실은 알 고 있습미다>

이상엽 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라 법률은 형식주의와 실질주의를 모두 적용하고 있습니다. 형식주의란 법률상의 행위나 사실을 인정하기 위해서는 정해진 절차나 형식을 따라야 한다는 원칙이고, 실질주의란 형식보다는 실제로 일어난 사실이나 의사를 중시하는 원칙입니다.전입신고와 확정일자는 임차인이 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 갖기 위한 형식적인 요건입니다. 대항력은 임차인이 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하고, 우선변제권은 임차주택이 공매나 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.전입신고와 확정일자를 받은 임차인이 실제로 점유하고 있지 않은 경우, 임차권이 사라지거나 불이익을 받을 가능성이 있습니다. 이는 실질주의의 입장에서 점유라는 요건이 충족되지 않았기 때문입니다. 점유란 임차인이 임차주택을 자기의 것으로 사용하고 관리하는 행위를 말합니다. 점유는 임차권의 존재와 유지를 증명하는 중요한 증거가 됩니다.따라서 임차인이 실제로 점유하고 있지 않은 경우, 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람이 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 또한 임차주택이 공매나 경매에 넘어갈 경우, 임차인이 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 이는 임차인이 임차주택을 점유하고 있지 않다는 사실이 증명되면, 임차권이 실질적으로 소멸한 것으로 볼 수 있기 때문입니다.질문해주신 두 가지 케이스에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.ex) case1 갑이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 임차인이지만 갑이 해외출장으로 갑의 친형인 을이 집을 점유하고 있는 경우 (집주인의 동의가 없는 상태임, “그냥 나 출장가있을 동안 형이 집 좀 봐줘”)이 경우, 갑은 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 갑이 해외출장으로 임차주택을 점유하지 않고, 을이 점유하고 있는 상황이라면, 임차권이 사라지거나 불이익을 받을 위험이 있습니다. 이는 갑이 임차주택을 자기의 것으로 사용하고 관리하지 않고, 을에게 점유권을 양도한 것으로 볼 수 있기 때문입니다. 점유권의 양도는 임차권의 양도와 같은 효력을 가지므로, 집주인의 동의가 없다면 무효입니다. 따라서 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람이 갑에게 퇴거를 요구할 수 있으며, 임차주택이 공매나 경매에 넘어갈 경우, 갑이 우선변제권을 주장하기 어렵습니다.ex) case2 임차인A가 집주인 동의 하에 B와 전대차 계약을 맺은 경우 실제로 전입신고와 확정일자를 받은 사람은 A이지만 실제로 집을 점유하게 되는 것은 B인 경우이 경우, A는 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 A가 B와 전대차 계약을 맺고, B가 임차주택을 점유하게 되면, A의 임차권은 B에게 승계됩니다. 이는 집주인의 동의가 있었기 때문입니다. 전대차란 임차인이 임차주택의 전부나 일부를 다른 사람에게 임대하는 것을 말합니다. 전대차는 임차권의 양도와 같은 효력을 가지므로, 집주인의 동의가 있으면 유효합니다. 따라서 A는 임차권을 잃고, B가 임차권을 취득합니다. B는 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 갖기 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.케이스1) 대항력과 우선변제권 유지여부 -> 현재 거주중인  형이란 분이 세대원으로써 전입된 상태이거나, 현 임차인이 전입신고는 유지하고 실제 거주만 하지 않는 상태라면 대항력유지가 가능케이스2) 임대인 동의하에 전대차시 -> 간접점유로써 임차인의 대항력은 유지가능답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.