안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
부동산 등기제도의 주된 목적 권리관계를 공시하려는 것이라 한다면 등기된 권리관계는 당연히 실제 권리관계와 일치를 해야하지만 부동산 실명제 이전 우리나라에서는 명의신탁이 인정되었기 때문에 실제 소유자와 명의상 소유자가 불일치하는 상황이 발생했습니다. 따라서 이런 불합리함을 없애고자 실시한 제도가 바로 부동산 실명제 입니다.
부동산 실명제를 위반한 경우에는 과징금과 이행강제금, 벌칙의 제재가 주어지게 됩니다. 위반 대상을 살펴보면 부동산에 관한 물권을 타인 명의로 등기를 한 경우와 부동산 계약을 체결하고 잔금일로부터 3년간 등기를 하지 않은 경우가 해당이 됩니다.
다만 예외적으로, 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우와 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에, 이것이 조세포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 한 것이 아닌 경우에는 명의신탁을 인정하고 있습니다.(부동산실권리자명의등기에 관한 법률 8조).
또한 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우,
부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소휴하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우,
｢신탁법｣ 또는 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우는 예외로 합니다.
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