증여시 양도소득세 질문입니다.

Question

공시지가 2천만원정도 되는 오피스텔을 증여로 부모님이 자식에게 주려고 하는데, 1천만원 전세가 끼어 있습니다.

증여할 때 1천만원을 주는것으로 증여계약서를 쓰게 되면 부모님은 증여 후 양도소득세 전혀 안내도 되는 건가요?

매매당시보다 시세하락한 매물입니다.

진실한거위208 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

일단 증여재산가액은 공시가액이 아닌 시가로 해야되는 것이며, 부담부증여에 해당됩니다. 이 경우 증여일(증여등기접수일) 전에 채무를 상환하는 경우에는 증여일(증여등기접수일) 현재 증여재산에 담보된 채무가 없는 것이므로 부담부증여에 해당되지 아니하는 것으로 사료됩니다. 따라서 해당경우 전세금을 반환한 후 증여해야 양도소득세 부담이 없을 것으로 보입니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공시지가로 판단하는 것이 아니라 시가로 판단하셔야 합니다. 편의상 공시지가와 동일한 2천만원으로 가정하여 답변드립니다.

부동산을 증여할 때에 채무(전세금 등)가 포함되어 있으면 채무 부분은 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세합니다. 이를 부담부증여라고 합니다.

그러나 시세가액이 하락하였으므로 양도소득세 납부세액은 발생하지 않습니다. 1천만원에 대한 증여세만 수증자(자녀) 분께서 부담하시면 됩니다.

자녀가 부모로부터 재산 등을 증여받을 경우 10년간 합산하여 5천만원을 증여재산 공제(비과세)하므로 증여세 납부세액은 0원입니다.

자녀가 1천만원을 증여하는 것은 이와는 별개의 건으로 보아야 하는데, 이 또한 5천만원가지 비과세하므로 세부담은 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

네 맞습니다.

부담부증여를 할 경우, 건물가액 2천만원에서 채무 1천만원을 차감한 금액에 대해서 수증자가 증여세를 신고해야 되고, 증여자의 채무이전액 1억원에 대해서 증여자가 양도세를 납부합니다. 취득 당시의 가격이 현재 공시가격(양도가격) 2억보다 낮다면 증여자는 양도소득세를 납부하지 않습니다.

참고로 시가로 양도(증여)를 해야 합니다. 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 3개월까지의 유사자산의 매매가액, 감정가액 등을 말하며 시가가 없을 경우 공시가격으로 평가하는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

문상철 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여재산가액에서 근저당이나 채무를 함께 넘기는 경우 해당 금액은 차감하여 증여재산가액을 구합니다.

그래서 2천만원에서 1천만원을 뺀 1천만원 증여라고 생각하신것 같습니다.

1천만원 전세금은 안넘긴다는 말씀이신가요?

그럼 임차인에게 1천만원을 줘야할 의무는 부모님에게 있는것이 됩니다.

이경우 다시 증여가액은 2천만원이 될 것으로 보입니다.

부담부증여가 아니므로 부모님이 양도세 내야할 의무도 없습니다.

고승환 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 고승환 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세 계산시 증여재산은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.

시가 중에 "유사재산 매매사례가액"도 시가에 포함하고 있습니다.
따라서, 국토교통부 홈페이지에서 반드시 유사재산 매매사례가액을 확인해 보시기 바랍니다.
매매사례가액이 없는 경우 기준시가(2천만원)를 적용하실 수 있습니다.

기준시가 2천만원을 적용하는 경우 전세금까지 승계받는 경우라면 "부담부증여"에 해당되어

증여로 보는 금액은 1천만원, 전세금승계액 1천만원은 양도로 보게 됩니다.

증여재산가액 1천만원에 대해서는 자식이 직계존속으로부터 10년내 증여받은 재산이 없다면 증여재산가액이 5천만원(성년인 경우)에 미달하므로 증여세는 발생하지 않습니다.

승계받은 전세금은 부모님이 자식에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산해야 합니다.
양도소득세는 양도차익(양도가액-취득가액)을 산출해서 계산하게 되며, 양도가액이 1천만원 이므로 기본공제 250만원 등을 적용하면 양도소득세도 없을 가능성이 많습니다.