일시적 1가구 2주택 비과세 질문

Question

안녕하세요. 질문에 앞서 소중한 답변 감사드립니다.A주택은 분양권으로 19/12/03에 분양계약 체결(19/11 당첨자 발표)하여22/8 잔금 및 등기 예정입니다.B주택은 4년 민간임대 주택으로 19/11/21에 임차권을 양도받아 20/3부터 현재까지 거주 중이며22/5/27 분양전환 계약 체결 가능하며(임대보증금이 계약금으로 대체)잔금일자는 22/8/31까지 입니다.두 주택 모두 울산 남구에 위치해 있으며 20.12 조정지역으로 지정됐으며향후 B주택은 매도하고 A주택에 거주할 예정입니다.질문 1) B(분양전환)주택을 매수 후 바로 매도한다면 2년 이상 거주 조건을 인정 받아양도세 비과세가 될수 있을 까요?질문2) B주택을 22/5/27 분양전환 계약, A주택을 22/8 잔금 및 입주 후향후 B주택을 매도한다면 일시적 2주택 비과세 요건이 형성 가능할까요?

전영혁 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.1. 공공건설임대주택, 민간건설임대주택,공공매입임대주택에 세대전원이 5년 이상 거주한 경우, 분양전환 후 1세대1주택 양도세 비과세 판단시 보유‧거주요건 적용대상에서 제외하고 있습니다.2. 1번의 요건을 충족하는 분양전환주택에 한해서, 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 판단 시 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하는 요건을 따지지 않습니다.소득세법시행령 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ]① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.(2020.02.11 개정)  1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2020.02.11 신설) 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.(2020.02.11 신설)  가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우(2020.02.11 신설)  나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2020.02.11 신설)제154조 [ 1세대1주택의 범위 ]제1항 제1호 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우(2022.02.15 개정)

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.조정대상지역에서 주택을 취득하는 경우에는 거주요건이 있는 것이나 취득 당시에 주택이 비조정대상지역에 소재하는 경우에는 실거주요건이 없습니다.