청약당첨된 아파트 등기시 모녀 공동명의 관련 세금?

Question

안녕하세요

제가 청약에 당첨되어서 계약자가 저 입니다 (30대 미혼 여성)

제가 모은돈 + 제 앞으로 대출 + 어머니 재산으로 구입하는거구요.

등기칠때 어머니랑 공동명의를 할 예정이며

중도금납부시 어머니 통장에서 시공사 대표계좌로 일부금액 납부를 할예정인데요,(시공사 계좌에는 제 이름으로 찍히도록 어머니가 계좌이체 시에 받는분 통장에 찍힐 이름을 변경할 예정)

이 경우 어머니가 납부하는 중도금에 대해 차용증을 써야하나요!? 안쓰면 증여가 되나요?

등기칠경우에는 저->어머니 증여가 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

어머니가 중도금 일부를 납부하고 , 등기 시 공동명의 ( 지분 공유 )를 할 예정이라면 다음과 같은 세금 이슈가 발생할 수 있습니다.

1. 중도금 납부 시 증여 여부 :

   ㆍ 어머니가 직접 시공사 대표계좌로 송금하면 , 어머니 -> 자녀 증여로 볼 가능성이 있음.

   ㆍ 하지만 차용증을 작성하고 실제 변제 ( 상환 ) 하면 증여가 아닌 대여로 인정될 가능성 높음.

   ㆍ 차용증 없이 어머니가 보내주고 상환이 없다면 국세청에서 증여로 판단할 가능성이 있음.

2. 등기 시 공동지분 설정의 증여 문제 :

   ㆍ 등기할 때 어머니와 공동명의로 하면 , 어머니가 납부한 금액에 해당하는 지분을 가져가야 증여로 의심받지 않음.

   ㆍ 그러나 본인이 전액 부담한 주택을 어머니에게 일부 지분을 주면 " 자녀 -> 어머니 증여 " 로 볼 수 있음.

3. 세무적으로 안전한 방안 :

   1) 차용증 작성 및 실제 상환

   ㆍ 어머니가 납부하는 금액에 대해 차용증을 작성하고 , 일정기간 내 실제로 상환해야 함.

   ㆍ 이자가 없으면 증여로 볼 위험이 있으므로 적정 이자를 설정 ( 시중금리 참고 ) 하는 것이 좋음.

   2) 어머니가 납부한 금액만큼 지분을 가져가야 함 :

   ㆍ 예를들어 , 총 주택가격 4억 중 어머니가 1억을 부담했다면 , 어머니 지분 25%로 설정하면 증여 이슈 최소화 가능.

   ㆍ 만약 본인이 전액 부담했는데 어머니 명의로 일부 지분을 준다면 , 그 부분은 " 자녀-> 어머니 증여 " 가 됨.

결론적으로 , 어머니가 납부한 금액은 증여로 볼 가능성이 있습니다.

차용증을 쓰고 실제 원리금 변제하면 증여 문제는 회피 가능합니다.

등기 시 어머니가 부담한 만큼 지분을 가져가야 추가 증여세 문제를 피할 수 있으며 , 보다 정확한 절세 문제는 세무사와 상담을 고려해 보시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

어머니와 공동명의로 진행되기 때문에 증여로 되지 않아보입니다.

본인의 자금과 본인 명의 대출이 있기 때문에 별다른 문제가 될 것 같지 않습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

차용증 작성 안 하면 증여로 간주될 가능성 높습니다.

차용증을 작성하고 실제 상환해야 증여세 회피 가능합니다.

중도금 납부 시 증여 여부

어머니가 직접 납부하는 경우 증여로 볼 수 있습니다.

증여세 면제한도(10년 기준 5천만 원) 초과 시 증여세 발생 합니다.

등기 시 증여 여부

공동명의로 등기하면 어머니가 취득하는 지분 부분이 증여로 볼 수 있습니다.

어머니가 납부한 금액만큼 지분을 가져가면 실질 증여 아닙니다.

증여세 고려해 적절한 지분 분배 필요합니다.

세무사에게 상세히 상담받은후 하시길 바랍니다.