재건축이 진행되는 구체적인 과정에 대해서 궁금해요.
재건축이 진행되는 구체적인 과정에 대해서 알고 싶어서 질문드립니다. 어떠한 세부적인 절차를 거쳐서 재건축이 진행되는지 설명해주세요.
3개의 답변이 있어요!안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
재건축이라 함은 건축물의 노후화로 인한 구조안전성과 주거환경 정비법에 의거 건축물이 불량 노후화되어 완전히 허물고 다시 짓는 것을 재건축이라 합니다.
기본 정비기본계획을 수립하여 안전진단을 신청하여 통과가 되면 추진위원회를 구성하고 승인을 거쳐, 조합을 설립 승인을 거쳐 시군구의 사업시행인가 이후, 시공사를 선정하여 분양을 공고하고 분양신청을 받아, 관리처분 계획인가를 받아, 기존주택을 철거하고 종전규모와 같거나 더 확대하여 착공 후 재건축이 완공되어 준공 입주하게 됩니다.
정비기본계획을 수립하여 안전진단을 신청하여 통과가 되어 재건축이 완공되는데는 최소한 10년간 정도가 소요됩니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 정비계획수립 > 안전진단 > 정비구역 지정 > 추진위 승인
우선 초기 재건축의 첫발은 정비 기본계획 수립입니다. 다음 단계로 안전진단이 있는데 이는 건물이 노후되고 문제가 있는지 검사를 하는 단계입니다. 이 과정에서 시간이 많이 소요되기에 재건축 사업을 진행하는 데 있어 첫 관문이라고 할 수 있습니다. 새로운 대통령 당선인이 후보 시절 발표한 공약에서 구조 안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추는 방안이 있는 만큼 예전보다 신속하게 추진될 것으로 기대하고 있습니다. 그다음으로 정비구역 지정이 이루어지고, 조합 전 단계인 추진위원회 승인이 진행됩니다. 1단계는 대략 3년 정도의 시간이 소요되는데 새로운 정권이 시작된 만큼 단축되지 않을까 기대를 모으고 있습니다.
2. 조합설립 > 시공사 선정
두번째 단계로 조합 설립이 있는데, 조합원들의 동의 조건이 전체 소유자의 3/4, 그리고 각 동별 과반 동의를 얻어야 합니다. 여기서 꼭 따져봐야 할 것이 상가 비율인데요. 단지 내 상가가 많다면 어떻게 설득을 이끌어 낼 건지가 조합 설립의 관건이 되기도 합니다. 이후 조합설립이 되면 시공사 선정 단계가 진행되는데, 입찰을 하게 되면 조합원들의 투표를 거쳐 선정이 완료됩니다.
3. 사업시행인가 > 종전 자산평가 > 분양신청
아파트 재건축 절차의 세번째 단계로 사업시행인가가 있는데, 시장이나 구청장으로부터 최종적으로 확정을 받고 인가하는 행정 절차를 말합니다. 이게 확정이 되면 본격적으로 재건축 사업이 진행되며 무산될 가능성은 거의 없다고 할 수 있습니다. 이후 감정평가라고 할 수 있는 종전자산평가를 하게 되는데 이게 굉장히 중요하죠. 내 집이 얼마로 평가받느냐에 따라 대략적인 분담금을 알 수 있고 이를 바탕으로 희망하는 분양 평수를 신청할 수 있습니다. 이 과정에서 어떤 경우는 내 집을 팔기도 하죠. 투자하기 좋은 타이밍도 이때 나옵니다. 사업이 중단될 가능성이 없기도 하고 대략적인 예산들도 가늠할 수 있거든요.
4. 관리처분 계획 > 이주 및 철거 > 동 호수 추첨 > 착공
관리처분계획은 구체적인 철거와 건설, 분양 계획 등을 수립하는 단계를 뜻하는데요. 일반 분양을 제외한 비용들이 확정되기 때문에 수익성을 정확하게 따져볼 수 있습니다. 여기서 비례율이 결정되면 조합원에 따른 권리가액도 확정이 되고 여기서 정확한 분담금도 계산이 됩니다. 이 과정이 완료되면 드디어 이주가 진행되고 철거가 됩니다. 여기서 빨리 이주를 해야 그만큼 금융 비용이 세이브가 되는 만큼 시공사에서는 조합원들에게 인센티브 형식으로 수백에서 수천만원을 제공하기도 합니다. 길게는 1년 정도 잡습니다. 그러고 나서 동호수 추첨을 하고 착공이 시작됩니다.
5. 일반분양 > 준공 및 입주 > 이전고시 및 청산
조합에서 착공을 신고하면 일반분양을 받을 수 있는데요. 이 때 조합원들의 입주권 거래가 활발하게 이루어지는 때이기도 합니다. 준공인가가 되면 실제 입주가 가능하고, 몇 개월 뒤에 공사가 완료되었음을 말하는 이전고시가 됩니다. 이게 끝나야 등기가 진행될 구 있고요. 그러고 나서 최종적으로 청산이 되면 재건축 사업이 마무리된다고 할 수 있습니다. 이 모든 과정이 빠르면 7년에서 길면 10년 이상 걸리기도 합니다. 재건축으로 주목을 받는 몇몇 아파트의 경우 정치적인 이슈 때문에 20년 넘게 첫 삽도 뜨지 못하는 경우도 있죠.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축의 경우 추진위원회 구성과 안전진단 실시를 거쳐 정비구역지정이 되면 본격적인 재건축 사업이 시작되는 것으로 보시면 되고, 조합을 성립하고 그에 따라 시행사를 선정해 사업계획인가 , 관리처분계획인가를 거쳐 실제 이주 및 착공을 시작하게 됩니다. 그리고 완공되면 입주와 청산절차를 거치게 되고 조합은 해산되며 사업은 종료됩니다.
