고가아파트 공동명의 문의 드립니다.
현재 단독명의인 아파트가 1채 있는데 보유세 때문에 공동명의로 변경하려고 고민중입니다
아파트 22.4억에 구입해서 공시가격은 올해 16억정도 되는거 같습니다.
공동명의로 변경할때 5:5로하면 증여세 취득세가 많이 나오는걸로 알고있어서 지분을 증여 6억 비과세 받을수 있는정도로해서 지분을 나누몀 취득세와 보유세가 어느도 나올까요??
전문가 분들에 조언을 듣고싶습니다.
그리고 혹시 무료로 상담받을수 있는곳이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 본인이 증여비과세 한도인 6억에 해당하는 부분까지만 증여를 한다면 증여비과세는 되시겠지만 1주택자이고 별도 규제지역이 아니라는 전제하에 주택에 대한 취득세율은 유상취득이 아닌 증여취득에 해당되므로 대략 3.5%의 세율과 지방교육세를 합쳐 2200~2300만원 사이가 나올것을 보이고 이에 따른 등록세등도 추가로 발생할수 있습니다. 그리고 보유세의 경우에 재산세는 별도 차이가 크지 않겠지만, 종부세의 경우 공동명의를 하시더라도 한분의 지분가격이 9억을 초과하기 떄문에 사실상 종부세 과세대상은 그대로 유지되나 세부담은 줄어들수 있어 보입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
22.4억 원짜리 고가 아파트를 보유세 절감을 위해 단독명의 → 공동명의로 전환할 때 지분 증여 방식과 세금(취득세, 증여세, 보유세) 영향을 궁금해 하시는 거죠. 아래에 순서대로 요약 및 핵심 포인트 중심으로 설명드릴게요.
1. 지분 증여 시 고려할 세금 항목공동명의로 변경할 때, 실질적으로는 배우자에게 지분을 증여하는 것이기 때문에 다음 세금들이 관련됩니다.
항목내용증여세배우자 간에는 최대 6억 원까지 비과세 가능취득세증여받은 사람이 내야 하며, 3.5% 적용 (지방교육세 포함시 약 3.8%)보유세공동명의 시 종합부동산세(종부세) 공제 기준 및 세율이 낮아져 유리해짐
2. 지분 6억 원 증여 시 계산 예시가정: 배우자에게 6억 원만큼의 지분을 증여 (대략 26.8% 지분)
증여세: 6억 원까지 비과세 (배우자 증여 공제)
취득세: 6억 × 3.8% = 약 2,280만 원
즉, 취득세만 2,280만 원 정도 부담하면 지분 이전이 가능해집니다.
3. 보유세(재산세 + 종부세) 절감 효과
2024년 기준 공시가격 16억 원이 넘는 경우, 1가구 1주택 단독명의라면 종부세 공제가 12억이지만, 부부 공동명의일 경우 각자 6억씩 총 12억 공제 → 동일하나 누진세율 회피 가능 또한, 세부담 상한도 각자 적용되므로 실제 세금은 줄어들 수 있습니다. 특히, 6억 지분을 이전하면 본인 지분은 16억 × 73.2% ≈ 11.7억 수준 → 종부세 과세 최소화 가능 , 전체 세부담이 수백만 원 단위로 절감될 가능성 큼
4. 요약6억 지분 증여는 배우자 증여 공제로 증여세 없음
취득세 약 2,280만 원 부담 필요
이후 보유세(특히 종부세) 절감 효과는 매년 수백만 원 수준 가능
장기적 보유 예정이라면 공동명의 전환은 유리할 수 있음
5. 무료로 상담받을 수 있는 곳아래 기관에서 무료 세무/법률 상담 가능하니 참고하세요.
국세청 홈택스 → 세무 상담 센터 https://www.hometax.go.kr , 전화 126 세무 상담 가능
서울시 1인가구 포털 / 마을세무사 서비스 https://m.tax.seoul.go.kr 무료로 세무사 상담 신청 가능 (전화 or 방문)
LH, SH 주택 관련 종합 상담센터 (보유세/취득세 관련 자문도 일부 가능) , 참고하세요!!