안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
22.4억 원짜리 고가 아파트를 보유세 절감을 위해 단독명의 → 공동명의로 전환할 때 지분 증여 방식과 세금(취득세, 증여세, 보유세) 영향을 궁금해 하시는 거죠. 아래에 순서대로 요약 및 핵심 포인트 중심으로 설명드릴게요.
1. 지분 증여 시 고려할 세금 항목공동명의로 변경할 때, 실질적으로는 배우자에게 지분을 증여하는 것이기 때문에 다음 세금들이 관련됩니다.
항목내용증여세배우자 간에는 최대 6억 원까지 비과세 가능취득세증여받은 사람이 내야 하며, 3.5% 적용 (지방교육세 포함시 약 3.8%)보유세공동명의 시 종합부동산세(종부세) 공제 기준 및 세율이 낮아져 유리해짐
2. 지분 6억 원 증여 시 계산 예시가정: 배우자에게 6억 원만큼의 지분을 증여 (대략 26.8% 지분)
증여세: 6억 원까지 비과세 (배우자 증여 공제)
취득세: 6억 × 3.8% = 약 2,280만 원
즉, 취득세만 2,280만 원 정도 부담하면 지분 이전이 가능해집니다.
3. 보유세(재산세 + 종부세) 절감 효과
2024년 기준 공시가격 16억 원이 넘는 경우, 1가구 1주택 단독명의라면 종부세 공제가 12억이지만, 부부 공동명의일 경우 각자 6억씩 총 12억 공제 → 동일하나 누진세율 회피 가능 또한, 세부담 상한도 각자 적용되므로 실제 세금은 줄어들 수 있습니다. 특히, 6억 지분을 이전하면 본인 지분은 16억 × 73.2% ≈ 11.7억 수준 → 종부세 과세 최소화 가능 , 전체 세부담이 수백만 원 단위로 절감될 가능성 큼
4. 요약6억 지분 증여는 배우자 증여 공제로 증여세 없음
취득세 약 2,280만 원 부담 필요
이후 보유세(특히 종부세) 절감 효과는 매년 수백만 원 수준 가능
장기적 보유 예정이라면 공동명의 전환은 유리할 수 있음
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