임대소득세 신고 납부를 어떻게 해야 하는지 모르겠네요.

Question

현재 3주택입니다.거주중인 주택 빼로 나머지 2곳을 월세임대로 돌리고 있었습니다. 작년에는 무슨 고지서가 와서 일단 하라는대로 소득신고하고 세금도 냈습니다.근데 작년 한해에 1월부터 12월까지 전체 월세를 받은게 아니라서 올해는 어떻게 해야 하는지 모르겠네요. 곧 또 신고하고 세금내야 하는걸로 알고 있어요. 작년 가을쯤 계약끝나고 일부 리모델링하고.. 전세줄까 하다가 현재는 다시 월세를 줬습니다.  (한 4달정도 못받았네요) 작년에 신고 할때는 계약한 보증금하고 월세 기록하니 그냥 세금이 계산됐던거 같은데.. 만약 리모델링을 베란다확장공사랑 샷시교체, 씽크대교체, 욕실 전면 교체, 보일러 교체를 했는데..  비용처리 가능한가요? 또 혹시 매도할때 양도소득세 계산할때 이런 리모델링 비용은 비용처리 가능한가요? 내년이나 내후년쯤 팔려고 생각중이거든요. 가격이 생각보다 많이 올라서 팔려고 생각중이예요.  다주택자라 양도세가 많이 나올텐데 생각해보니 리모델링 비용도 너무 만만치 않아서요.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 임차인에게 일부 월세를 못받은 경우에도 임차기간의 월세는 정상적으로 신고해야 합니다. 즉, 공실 기간을 제외한 임차인이 거주한 기간의 월세는 전부 신고해야 합니다.

2. 베란다확장공사, 샷시, 보일러 교체 등의 자본적 지출은 사업상 경비로 공제가 불가능합니다. 단, 자본적 지출은 해당 건물을 양도할 경우 경비로 공제 가능합니다. 아래의 수익적 지출에 해당하는 경우에만 사업상 경비로 공제가 가능합니다.

● 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등

(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등

● 수익적 지출의 예시

정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용

①벽지, 장판 교체비용

②싱크대, 주방기구 교체비용

③외벽 도색작업

④문짝이나 조명 교체비용

⑤보일러 수리비용

⑥옥상 방수공사비

⑦하수도관 교체비, 누수 파이프 교체공사

⑧오수정화조설비 교체비

⑨타일 및 변기공사비

⑩파손된 유리 또는 기와의 대체

⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

⑫화장실공사비, 마루공사비

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어「소득세법 시행령」제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것입니다. 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것인데, 이러한 자본적 지출에 해당하는 부분은 임대사업의 비용으로 처리되는 것이 아니라 자산원가에 추가되어 양도소득세 때 취득가액에 포함되어 계산되는 것입니다.