상가주택 구매 시 주용도 문의드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.
상가 주택(겸용주택)에 대해서 알아보고 계시는군요?
건축물 대장을 발급받아 보시면 공인중개사가 안내하는 내용보다 더욱 확실하게 체크 하실 수 있습니다.
해당 건물의 모든 용도가 근린생활시설이면 근린생활이설로만 표기되어 있을 것이고
1층은 근생, 상부층은 주택일 경우, 아래 캡쳐내용과 같이 용도가 자세하게 기재되어 있을 것입니다.
층별로 용도에 맞게 운용할 것이라면 매입해도 상관없을 것이나 2층이 근린생활이설인데 주택으로 사용하는 등 용도와 다르게 사용할 예정이시라면 검토가 필요합니다. 실무적으로 간혹 일어나는 일이나 원래의 용도대로 사용하지 않는 경우, 인근 주민의 신고로 인해 원래 용도로 사용하라는 원상회복 명령 및 이행강제금이 부과될 수도 있기 때문입니다. 예전에는 이행강제금을 일정 기간만 부과 했다면 이제는 원상회복이 될 때 까지 부과를 하므로 원래 용도와 다르게 사용할 계획이시라면 용도변경까지 고려해야 할 것입니다.
매수자의 입장에서 또 중요한 것은 바로 취득세 입니다.
1. 상가주택 취득세
상가부분 면적과 주택부분 면적을 구분하여 따로 취득세를 계산하게 되는데 상가는 유상취득세율 4%인 반면 주택은 매수자의 주택 보유수에 따라 1~6%의 취득세으로 낼 수 있습니다. (지방교육세 또는 농어촌특별세 별도계산)
해당 매물의 전체 거래가액에서 상가분 가액과 주택분 가액으로 나누어서 위의 취득세율을 적용해야하니 상가분이 많을 경우, 납부해야 하는 취득세가 많을 것이고 반면 주택분에서 담보대출을 많이 받을 수 있는 경우라면 주택분이 많아야 이로울 것입니다.
향후 매도자의 입장어서 중요한 것은 양도세인데 참고로 남겨 놓겠습니다.
2 상가주택 양도세
2022년 1월 1일 이후 상가주택을 양도하는 경우에 적용되는데
1가구 1주택자가 12억이하로 상가주택(주택부분이 더 큼)을 양도하는 경우에는 전체를 주택으로 보고 주택 양도세 산출방식을 따르게 됩니다.
반면
1가구 1주택자가 12억이하인데 상가부분이 더 큰 상가주택은 상가와 주택 면적을 구분하여 양도세를 산출하기에 상가의 경우에는 얄짤없이 양도차익에 대한 과세가 있을 것이며 주택부분에 대해서는 비과세 요건에 맞는다면 주택분에 대해서만 비과세를 받을 것입니다. 1가구 1주택 주택의 양도세 비과세 한도는 12억까지입니다.
상가와 안분한 주택분 금액이 11억이라면 12억 비과세를 적용받아 비과세가 될 수 있는 것인데
각자의 상황에 따라 다를 수 있으므로 상세한 검토는 세무사에게 꼭 답을 구해보시길 바라겠습니다.
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