부동산 계약했는데 석연찮은 구석이 있어서요. 이럴경우 어떻게 해야할까요?

Question

지인 이야기입니다

지방 빌라이고 5000에 내놨는데 부동산사무소에서 남편을 몰래 불러내더니 4400에 팔으라고 해서 암것도 모르는 남편이 덜컥 계약했어요

1.계약금을 바로 그 자리에서 700이나 줬답니다.

2.사실 그 빌라는 시어머니 명의인데 계약서를 보니 대리인 서명에 남편 사인으로만 계약했더군요. 위임장 없었고 시어머님 치매 아닌 정상인이십니다. 정상계약으로 볼수있나요? 아니면 효력이 없나요?

3.매수인은 알고보니 부동산 사장 또는 지인이에요. 매수인 번호는 부동산 사장이고 씨씨티비 돌려보니 매수인으로 추정되는 사람과 반말하는 사이.. 속았어요. 젊은 여자가 월세 살다가 돈이없어서 매매하고자하니 깎아달라고 해서 깎아줬다는데 만약 매수인이 부동산 사장(또는 지인)이 맞다면 이렇게속여서 하는 계약인데 신고 할 수 없나요?

4.매매금 5000 미만은 복비 25만으로 알고있는데 50달라고해서 50줬다네요. 계약하는날 복비 받는거 맞나요? 정해진 요율보다 더 많이 받아갔는데 신고할수있나요?

5. 특약사항에 이상한게있어요

"양도세가 없다면 매도인은 매수인의 대출상향을 위하여 매매대금신고를 상향조정한다"

남편 말로는 부동산이 4400에 팔지만 5000에 신고할거라고 했대요. 양도세가 없을것으로 보이니 상관없을거라고하면서.

양도세가 있을것으로 생각되지만 없다하더라도 이렇게 신고가를 올려서하는게 법적으로 문제가 없나요? 신고할수 있나요?

한마디로 호구같은 남편 불러내서 그 자리에서 도장도없는 남편이 사인으로 대리계약을 한건데(집은 시어머니 명의)

남편단속 못한 제 잘못이지만 부동산도 너무 괘씸해서 계약도 해지하고 신고해서 물 먹이고싶은데

이게 가능할지 의견 부탁드려요

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Answer 1

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

네, 부동산에서 위임장 없이 진행한 부분이 좀 이상합니다.

이건 부동산 사고이며 중개인 과실로 보입니다.

우선 그리고 계약 상대방에 대해서 손해배상을 계약금 만큼해줘야하는데

이 부분을 남편이 아닌 중개사가 대응해줘야할것 같습니다.

Answer 2

안녕하세요.

5천만원 매매가의 25만원 한도제한의 중개수수료 초과 시, 공인증개사법에서는 국토교통부에서 정하는 범위 및 각 지자체에서 규정한 법정 증개수수료를 초과하는 보수, 실비, 사례를 지급받는 행위를 엄격하게 금지하고 있으며 이를 위반하여 어떠한 명목으로든 법정 중개수수료를 초과하는 보수나 사례를 지급받았을 때에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다

그라고, 실거래가를 높히는 경우는 매수자가 향후 집을 다시 매도할때 본인의 양도소득세 세금을 낮추려고 하는 것으로, 부동산실거래가 허위신고 시 과태료 대상이 됩니다.

* [과태료]

부동산거래신고에 대하여 거짓을 조장하거나 방조한 자 : 과태료 400만원

관련자료 제출을 명받고 자료를 제출하지 아니하는 경우 : 과태료 3,000만원이하

부동산거래의 신고를 거짓으로 한 자

부동산의 실제 거래가격 외의 사항 : 취득가액의 100분의 2

부동산의 실제 거래가격과 신고가격 차액이 10%미만 : 취득가액의 100분의 2

부동산의 실제 거래가격과 신고가격 차액이 20%미만 : 취득가액의 100분의 4

부동산의 실제 거래가격과 신고가격 차액이 20%이상 : 취득가액의 100분의 5

Answer 3

안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.

구청에 신고 하시면 됩니다 계약서 가지고 가시구요

업계약서 자체가 불법입니다

공인중개사 자기거래 또한 안됩니다

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

정당한 대리인의 자격도 없고 실거래가를 업계약을 하는등 매수인의 기망 , 불법적인 계약이므로 무효입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 불법적 행위의 종합선물세트로 보입니다.

1~2. 대리권 없는 자가 매매계약을 체결하였고 상대방이 이를 알았다는 점을 볼때 무권대리로써 계약은 명의자인 어머님이 철회권을 사용하여 계약취소가 가능할것으로 보여집니다. (단, 법적 판단은 이와 다를수 있습니다.) 다른 한편으로는 사기로 인한 계약취소 가능성도 있어 보입니다.

3. 공인중개사는 자기계약을 금지하고 있습니다. 다만 계약자는 다른 사람명의이기 때문에 이를 자기계약이라고 입증하기는 어려워보입니다.

4.중개보수 초과 수수는 시청등에 민원을 넣으시면 이 또한 업무정지등의 중개사법상 처벌대상입니다.

5. 이름하여 업계약서를 작성하시는 것으로 보이는데, 이는 세법상 불법행위 뿐아니라 중개사법도 위반으로 보입니다. 그리고 해당 특약은 불법적 사항으로 효력자체가 없습니다,

종합적으로 각각 대응하기 어려우니, 우선 시청에 중개사무소에 대한 민원을 넣으시고, 국세청에는 업계약서에 관한 사항을 신고, 경찰서에는 사기로 민원을 넣어보시는게 좋을듯 보입니다. 다만, 일부분에 대해서는 남편분 법적책임도 따를수 있다는 점은 참고부탁드립니다.