청약, 또는 아파트 매매 시 초보자 질문

Question

현재 제가 가지고 있는 대부분의 자신이 살고 있는 임대 아파트의 보증금으로 잡혀있어요, 예를들어 1억원의 제 자산이 보증금으로 있고, 4억짜리 아파트를 매수하고자 한다면(3억 대출) 집을 매매하는게 가능할지요? 계약금 또는 대출한도를 제외한 현금을 당장 아파트 매수 금액에 사용해야하는데 이걸 뺄 수도 없고 곤란한 상황입니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

잔금일을 전세계약 만기와 맞춰서 계약을 하는 방법이 가장 일반적인 방법입니다

10%계약금과 중도금은 준비를 하셔야 합니다

잔금일을 전세 만기 근처로 설정하고 대출실행을 해서 전세보증금과 대출로 잔금을 치릅니다

부동산 거래에서 가장 많이 사용하는 방식입니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

주택을 매수하기 위해서는 최소 부동산 시세의 30%정도 자기자본이 있어야 매수가 가능합니다. 또한 보증금에 묶여 있을 경우 우선 임대차를 종료를 하고 보증금을 확보를 해야 됩니다.

우선적으로 계약금이라고 자기자본이 있어야 합니다.

또한 보증금 다 뺀다도 해도 1억이면 대략 3억3000만원 정도의 부동산 매수가 가능할 것으로 사료 됩니다.

감사합나다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

현재 상황으로만 보면 1억이 보증금으로 묶여 있고 4억 짜리 아파트를 매수한다고 하면 1억을 제외한 3억이 필요한 상황인데 개인적으로 매수하기 힘들지 않을까 싶습니다.

보증금을 빼더라도 3억이라는 자금을 대출로 만들어야 하는데 요즘 대출 가능 한도가 줄어들어 3억을 대출해 주지는 않을 것 같습니다. 또한 취득세, 등기비용, 이사비, 중개수수료 등 비용이 들어가므로 매수하기 어렵다 판단합니다.

감사합니다.

Answer 4

현재 제가 가지고 있는 대부분의 자신이 살고 있는 임대 아파트의 보증금으로 잡혀있어요, 예를들어 1억원의 제 자산이 보증금으로 있고, 4억짜리 아파트를 매수하고자 한다면(3억 대출) 집을 매매하는게 가능할지요? 계약금 또는 대출한도를 제외한 현금을 당장 아파트 매수 금액에 사용해야하는데 이걸 뺄 수도 없고 곤란한 상황입니다.

==> 현재 상황에서 최대로 대출을 받는 경우 가능할 수도 있지만 매월 부담해야 하는 이자부담 정도까지 고려해야 합니다. 따라서 주거래 은행에 방문하여 상담을 받아 보시고 결정하시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

방법을 한번 찾아보죠

일단 4억짜리 아파트를 계약하려면 최소 4천은 현찰로 있어야 가능합니다.

이것도 대출로 준비한다면 너무 복잡하니

일단 4천을 준비하세요

그럼 계약을 했고

주담대는 보통 70%까지 가능합니다.

다시말해 2.8억까지 가능하니

얼추 맞출수 있을 것입니다.

그럼 부대비용은 얼마나 나올까요?

취등록세 및 복비 해서 약 1000만원 잡고

필요금액은 약 1.3억정도 있으면 되겠네요

조금만 더 모으셔서 도전해보세요~

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

사실상 추가자금이 없이는 쉽지 않습니다. 일단 현 보증금의 경우 퇴거와 동시에 돌려받기 떄문에 이전에 사용을 할수 없는게 원칙이고, 통상적으로 임대인으로부터 보증금의 일부를 새로운 계약을 위해 먼저 돌려받는 경우가 많지만 이는 협의에 따른 부분이지 강제되는 부분이 아닙니다. 특히나 임대아파트처럼 기업형 임대인의 경우라면 더 쉽지 않습니다 .

그리고 주택가격이 4억이고, 해당 지역이 비규제지역내라면 LTV70%인데 이러면 실제 대출한도가 풀로 되더라도 2.8억이내입니다. 즉, 현금 1.2억은 있으셔야 합니다. 그런데 대출의 경우 실제 위 한도보다는 소득에 따른 DSR한도가 더 낮게 나오기도 하고, 방공제등이 될 경우 한도감소가 될수 있어 실제 현금은 더 많이 필요할수 있습니다. 세금의 경우도 주택매입가격의 5~10%이내 필요경비로써 필요하기 떄문에 사실상 1억으로 4억주택을 구매하기는 쉽지 않습니다.

Answer 7

안녕하세요. 공인중개사입니다.

전세보증금으로 자산이 묶여 있어도 계약금은 보통 매매가의 5~10% 정도만 먼저 준비하면 계약 자체는 가능합니다. 다만 잔금 시점에는 보증금 반환을 받아야 매수 자금으로 사용할 수 있습니다.

그래서 실제 매수 시에는 전세보증금 반환 시기 조정, 잔금일 조율, 또는 중도금·브릿지 대출 활용 같은 방법을 사용하는 경우도 있습니다.