신축 오피스텔 수분양자와 전세계약을 진행 시 임대차 계약동의서 및 신탁말소
신탁회사가 수탁자인 신축 오피스텔의 전세 계약을 진행하려고 합니다.
이제 입주를 막 시작하였으며 임대차계약서에는 임대인이 수분양자로 되어 있습니다.
1. 수분양자와 임대차 계약을 진행하고 잔금을 입금하면 될까요? 중개인에게 수탁자 및 우선수익자의 임대차 승낙동의서를 확인할 수 있겠냐 하니 신축 분양이라 그런게 따로 없다고 합니다. 하지만 신탁원부에는 '수탁자의 및 우선수익자의 동의없이 위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장할 수 없다'라고 되어있습니다. 신탁등기 물건은 동의서가 없으면 허위계약으로 들었는데 분양건에 대해서는 수탁자 및 우선수익자의 임대차계약동의서가 없어도 되는건가요?
2. 등기부등본(신탁등기)의 갑구에는 소유권보존으로 수탁자인 신탁회사가 있고 신탁원부의 정보 외 다른 사항이 없습니다. 신탁등기 물건은 계약 시 신탁말소 특약을 넣어야한다고 들었는데, 이 특약에 관해서도 중개인이 말하길 '신축 오피스텔이기 때문에 신탁말소가 아닌 소유권이전이 된다면서 신탁말소 특약을 넣을 필요가 없다'고 하더군요. 사실인가요? 사실이라면 특약에 '전세 잔금 당일에 분양 대금 완납하고 소유권 이전 등기 접수증을 임차인에게 전달한다' 라는 특약을 넣으면 좋을까요?
3. 많이 보던 일반적인 신탁등기의 거래는 아닌것 같습니다. 주의해야하는 사항이 있을까요? 임대차계약서/등기부등본/신탁원부를 확인했는데 추가적으로 무엇을 더 확인하면 좋을까요?
4. 중개인이 말하길 중기청 100% 대출을 받을 수 있는 매물이고 보증보험까지 당연히 나올꺼라고, 다른 집들도 다 됬다고 하더라고요. 특약을 넣긴 해서 대출 및 보험이 안되면 계약을 무효로 하겠지만 보증보험이 되는 물건이라면 큰 걱정 없을까요? 신탁등기를 이용한 허위계약은 보증보험으로도 커버가 안된다고 들었습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
1. 수분양자와 임대차 계약을 진행하고 잔금을 입금하면 될까요? 중개인에게 수탁자 및 우선수익자의 임대차 승낙동의서를 확인할 수 있겠냐 하니 신축 분양이라 그런게 따로 없다고 합니다. 하지만 신탁원부에는 '수탁자의 및 우선수익자의 동의없이 위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장할 수 없다'라고 되어있습니다. 신탁등기 물건은 동의서가 없으면 허위계약으로 들었는데 분양건에 대해서는 수탁자 및 우선수익자의 임대차계약동의서가 없어도 되는건가요?
===> 네 그렇습니다. 그러나 잔금일자에 임대인(== 수분양자)과 함께 은행에 방문하여 잔금지급여부를 확인하시는 것이 적절해 보입니다. 신탁등기된 물건도 신탁원부에 기입한데로 확인이 필요합니다.
2. 등기부등본(신탁등기)의 갑구에는 소유권보존으로 수탁자인 신탁회사가 있고 신탁원부의 정보 외 다른 사항이 없습니다. 신탁등기 물건은 계약 시 신탁말소 특약을 넣어야한다고 들었는데, 이 특약에 관해서도 중개인이 말하길 '신축 오피스텔이기 때문에 신탁말소가 아닌 소유권이전이 된다면서 신탁말소 특약을 넣을 필요가 없다'고 하더군요. 사실인가요? 사실이라면 특약에 '전세 잔금 당일에 분양 대금 완납하고 소유권 이전 등기 접수증을 임차인에게 전달한다' 라는 특약을 넣으면 좋을까요?
==> 네 그렇습니다. 이러한 경우 가급적 질문자님과 수분양자와 함께 잔금지급과 동시에 신탁말소 이행여부를 확인해 보시기 바랍니다.
3. 많이 보던 일반적인 신탁등기의 거래는 아닌것 같습니다. 주의해야하는 사항이 있을까요? 임대차계약서/등기부등본/신탁원부를 확인했는데 추가적으로 무엇을 더 확인하면 좋을까요?
==> 신탁회사에 전화해서 누구랑 계약을 해야 하는지?, 거래대금은 누구에에 입금해야 하는지? 등에 대해서 확인이 필요합니다.
4. 중개인이 말하길 중기청 100% 대출을 받을 수 있는 매물이고 보증보험까지 당연히 나올꺼라고, 다른 집들도 다 됬다고 하더라고요. 특약을 넣긴 해서 대출 및 보험이 안되면 계약을 무효로 하겠지만 보증보험이 되는 물건이라면 큰 걱정 없을까요? 신탁등기를 이용한 허위계약은 보증보험으로도 커버가 안된다고 들었습니다.
==> 네 그렇습니다.
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