신탁등기 오피스텔 반전세 최우선변제 가능할까요?

Question

안녕하세요.

신탁등기된 오피스텔 반전세로 계약합니다.

서울이며 최우선변제금이 5천만원이라고 들어서, 보증금 5000만원에 나머지 월세로 계약을 합니다.

부동산에서 신탁원부를 보여주며, 아래 신탁원부 특약사항 임대차 관련 내용을 보여줬습니다.

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1. 위탁자는 신탁기간중 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차등의 행위를 하여서는 아니된다.

2. 수탁자는 신탁부동산의 신탁기간 중 신탁계약에 따른 소유권 관리업무에 대해서만 책임을 지며, 소유권 관리업무 외의 제반 임대차 관련업무(임대차보증금반환, 비용반환 등)에 대해서는 임대인인 위탁자가 책임을 부담하는 조건으로만 임대차에 동의하기로 한다.

3. 위탁자는 본조 제1, 2항을 위반하여 발생하는 수탁자와 우선 수익자의 일체의 손해에 대하여 모든 책임을 진다.

4. 우선수익자 및 수탁자가 동의한 임대차계약의 임대차보증금은 우선수익자의 채권 및 위탁자의 수익권보다 우선하여 정산 할 수 있으며, 우선수익자 및 위탁자는 이에 동의한다.

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해당 부분으로 인해 동의를 했다고 말씀 주십니다.

아직 가계약 단계이며 특약 부분이 어떠한 내용을 넣으면 좋을까요? 그리고 최우선변제권 보장은 받을 수 있을까요?

계약은 임대인인 위탁자분께서 오십니다. 동의서 없이 특약부분 설명하시고 위탁자분께 보증금 입금하고 보증금 반환 받으면 된다고 하네요..

오피스텔은 전체가 다 임대인분 명의로 되어있습니다.

건축업하시는데 임대인분 명의로 하시고 신탁을 하셨네요.

답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재변호사입니다.

최우선 변제권의 경우 기재를 하지 않더라도 법적으로 보장이 되는 부분이므로 특약으로 반드시 넣어야 하는 부분은 아니고 신탁법상 위의약정 내용이 크게 반하는 것으로 보기는 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

신탁여부와 무관하게 계약은 임대인과 임차인 사이에 체결되는 것이며, 질문내용만으로는 계약의 정확한 사정을 알기 어려우나 법률상 최우선변제권이 보장되는 한도에서는 최우선변제가 가능합니다.